Immobilie verkaufen in Wartau: neue Zonen, neuer Ortsbildschutz

Eine amtliche Statistik der bezahlten Preise fehlt für Wartau. Der Kanton St. Gallen erhebt sie nicht je Gemeinde, im Gegensatz zum Kanton Zürich. Inseratezahlen zu Wartau zeigen, was verlangt wird, nicht was bezahlt wurde.

Amtlich erfasst ist der Bestand: Wartau zählt 1'708 Gebäude mit Wohnnutzung im Wahlkreis Werdenberg. 1'122 davon sind Einfamilienhäuser, also 65,7 %, im Kanton 59,2 %, Rang 3 von 6 im Wahlkreis Werdenberg. Insgesamt gibt es in Wartau 2'791 Wohnungen. Vor 1981 gebaut wurden 62,9 %, im Kanton 58,9 %. Unüberbaut sind 10,1 Hektaren von 187,6 Hektaren Bauzone, also 5,4 % (Stand 2022). Beim Anteil unüberbauter Bauzone liegt Wartau auf Rang 49 von 75 im Kanton.

Für ein einzelnes Haus in Wartau zählen Lage, Grundstück, Baujahr und Zustand, gemessen an vergleichbaren Verkäufen. Eine schriftliche Preisspanne mit Herleitung erhalten Sie in der kostenlosen Einordnung.

Der Gemeinderat erliess die Rahmennutzungsplanung am 9. Dezember 2025. Sie umfasst Zonenpläne für Wartau, Oberschan-Weite und Trübbach-Azmoos sowie ein Baureglement.¹⁴ Dazu kommt eine Teilrevision der Schutzverordnung zum Ortsbildschutz. Die Unterlagen lagen vom 2. Februar bis 3. März 2026 öffentlich auf.¹⁴ Gleichzeitig lagen neue Gemeindestrassenpläne sowie Fuss-, Wander- und Radwegpläne auf.¹⁴

Im Gebiet Plattis will die Müller Azmoos AG, ein Betrieb der Gemüseverarbeitung, eine Energiezentrale und ein Entwässerungsprojekt realisieren.¹⁵ Dafür passt die Gemeinde den Sondernutzungsplan Plattis III an. Die Mitwirkung lief vom 25. November bis 24. Dezember 2024.¹⁵ Laut Planungsbericht bietet die Firma eine Vielzahl von Arbeitsplätzen und ist von grosser kommunaler Bedeutung.¹⁵

Für Verkäufer in Wartau zählt beides. Die neuen Zonenregeln bestimmen künftige Bauvorhaben, sobald sie gelten. Viele Häuser in Wartau stammen zudem aus der Zeit vor 1981, was den Ortsbildschutz für Käufer wichtig machen kann.

In Wartau stammen 1'075 von 1'708 Gebäuden mit Wohnnutzung, also 62,9 %, aus der Zeit vor 1981. Unter den 75 St. Galler Gemeinden ist das Rang 21, gezählt vom höchsten Anteil; im Wahlkreis Werdenberg Rang 2 von 6. Wartau hat damit einen höheren Anteil als der Kanton mit 58,9 %. Zum Vergleich mit Wartau: In Buchs (SG) sind es 63,5 %.

Mit Öl oder Gas heizen in Wartau 819 Gebäude mit Wohnnutzung, 48,0 %, im Kanton 50,0 %. Unter den 75 St. Galler Gemeinden ist das Rang 37, gezählt vom höchsten Anteil. In Wartau heizen anteilig weniger Häuser mit Öl oder Gas als im Kanton. Zum Vergleich mit Wartau: In Buchs (SG) heizen 25,4 % der Gebäude mit Wohnnutzung mit Öl oder Gas.

Belege zu Heizung, Dach und Fenster gehören deshalb in die Verkaufsunterlagen für Wartau. Für selbst bewohnte Häuser in Wartau fallen am 1. Januar 2029 Eigenmietwert und Unterhaltsabzug weg.¹ Ob sich ein Umbau in Wartau vorher noch rechnet, zeigt Umbauen oder verkaufen.

Wartau zählt 5'617 Einwohnerinnen und Einwohner. 1'094 von ihnen, 19,5 %, sind 65 oder älter, im Kanton 19,9 %. Unter den 75 St. Galler Gemeinden ist das Rang 37, gezählt vom höchsten Anteil; im Wahlkreis Werdenberg Rang 2 von 6. Zum Vergleich mit Wartau: In Buchs (SG) sind es 17,2 %.

Am 1. Juni 2026 standen in Wartau 18 Wohnungen leer, 0,64 % des Bestands, im Kanton 1,16 %. Unter den 75 St. Galler Gemeinden ist das Rang 28, gezählt vom tiefsten Leerstand. Für Wartau gilt: Die Zahl zählt alle Wohnungen, sie misst nicht die Häuser auf dem Markt.

Der Steuerfuss der Gemeinde von Wartau beträgt 145 %. Unter den 75 St. Galler Gemeinden ist das Rang 74, gezählt vom tiefsten Steuerfuss. Wie Wartau bei gleichem Einkommen und Vermögen abschneidet, zeigt der Gemeinde-Atlas. Mit dem öffentlichen Verkehr erreichen Sie Zürich HB ab der Haltestelle Azmoos, Rathaus in 85 Minuten, mit 2 Umstiegen.

Der Kanton besteuert beim Verkauf den Gewinn: Verkaufspreis minus Anlagekosten, nach einem progressiven Tarif.² Nach mehr als 15 Besitzjahren sinkt die Steuer Jahr für Jahr, mit mindestens 15 eigenen Wohnjahren um bis zu 40,5 Prozent.² Das gilt auf dem Gewinn bis 500'000 Franken; im Übrigen sind es höchstens 20 Prozent.² Unter 5 Besitzjahren steigt die Steuer.²

Verkaufen Sie Ihr dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Eigenheim, können Sie die Steuer ganz oder teilweise aufschieben.³ Dafür kaufen Sie in der Schweiz ein ebenso genutztes Zuhause.⁴ Das geht bis 1 Jahr vor oder innert 3 Jahren nach dem Verkauf.⁴ Aufgeschoben heisst nicht erlassen.³

Zusätzlich schuldet der Käufer eine Handänderungssteuer von 1 Prozent des Kaufpreises. Der Verkäufer haftet solidarisch; zwischen Eltern und Kindern gilt der halbe Satz.⁵

Den Kaufvertrag beurkundet das Grundbuchamt der Gemeinde, in der das Grundstück liegt.⁶ Für den Grundbucheintrag gilt eine Gebühr von 2 Promille bis 2 Millionen Franken, darüber 0,5 Promille.⁷ Beurkundet das Grundbuchamt zugleich den Vertrag, verdoppelt sich die Gebühr.⁷