Immobilie verkaufen in Embrach: was das Gebäude wert ist

Grob gerechnet mehr als die Hälfte. Ein Haus kostete 2025 im Median 4'036 Franken pro Quadratmeter Grundstück, Gebäude inbegriffen.² Blosses Wohnbauland schätzt das Modell des Kantons auf 1'415 Franken pro Quadratmeter.⁹ Typisch reicht das Modell von 998 bis 1'996 Franken.

Rechnerisch steht der Abstand zwischen beiden Zahlen für das Gebäude. Die eine Zahl stammt aus Verkäufen, die andere aus einem Modell. Genau ist der Vergleich darum nicht, die Richtung zeigt er aber. In Embrach bestimmt das Haus selbst den Preis stark mit, nicht nur das Land darunter.

Was das für Sie heisst: Baujahr, Zustand, Ausbau und Erneuerungen gehören in jede Bewertung, mit Belegen. Zwei Häuser auf gleich grossen Grundstücken können weit auseinanderliegen, wenn eines neue Haustechnik hat und das andere im Originalzustand ist. Eine gute Bewertung weist Land und Gebäude getrennt aus.

Nur Investitionen, die den Wert erhöhen. Das heisst: Das Haus ist danach mehr wert als vorher. Ein Anbau, ein ausgebautes Dachgeschoss oder ein Wintergarten zählen dazu.¹ Reiner Unterhalt zählt nicht, etwa ein neuer Anstrich oder der Ersatz eines defekten Geräts. Wo die Grenze im Einzelfall liegt, beurteilt das Gemeindesteueramt.

Im Median-Beispiel kostet die Wohnung 2007 495'000 Franken und 2025 927'500 Franken. Vom Gewinn von 432'500 Franken nimmt die Steuer 21 Prozent, also 90'944 Franken.¹ Jede belegte Investition verkleinert diesen Gewinn. Nach 20 vollen Jahren Besitz wären es bei gleichem Gewinn 81'200 Franken.

Ohne Beleg ist eine Investition schwer nachzuweisen, auch wenn jeder sie sehen kann. Was das für Sie heisst: Sammeln Sie Rechnungen, Werkverträge und Pläne, bevor Sie einen Preis nennen. Sie stützen den Preis gegenüber Käufern und den Gewinn gegenüber dem Steueramt.

Im Median-Vergleich viel Kapital, vor Steuer und Kosten. Ein Haus kostete 2025 im Median 1'583'650 Franken, eine Wohnung 927'500 Franken.² Dazwischen liegen 656'150 Franken. Ein Haus kostet hier das 1,7-Fache einer Wohnung, im Kanton das 1,3-Fache.

Die Steuer lässt sich aufschieben, wenn Sie das Haus selbst bewohnt haben und wieder ein selbst bewohntes Eigenheim in der Schweiz kaufen.¹ Kostet es weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar.¹⁰ Kostet es nicht mehr als Kaufpreis und Investitionen des Hauses, entfällt der Aufschub ganz.¹⁰

Ein Beispiel mit Medianen, ohne Investitionen: Wer 2015 ein Haus zu 1'077'500 Franken kaufte und heute eine Wohnung zu 927'500 Franken kauft, bekäme keinen Aufschub. Die Wohnung kostet weniger als das Haus damals. Und aufgeschoben heisst nicht erlassen. Was das für Sie heisst: Rechnen Sie den Aufschub mit Ihren Zahlen, bevor Sie fest damit planen.