Immobilie verkaufen in Rorbas: ein Median, der wieder verschwand

2015 reichten die freien Verkäufe für einen Hausmedian in Rorbas gerade noch. Bei genau 15 Verkäufen kostete ein Haus im Median 770'000 Franken. Das ist die Mindestzahl, ab der der Kanton überhaupt eine Zahl ausweist.

2025 waren es nur 6 Verkäufe, deutlich unter der Schwelle. Auch 2007 reichten 8 Verkäufe nicht. Bei Wohnungen war die Zahl in keinem der drei Stichjahre gross genug: 2 Verkäufe 2007, 7 im Jahr 2015, 13 im Jahr 2025, immer unter 15. Für 2025 gibt es damit in Rorbas weder für Häuser noch für Wohnungen einen Median.

Was das für Sie heisst: Der Median von 2015 beschreibt die Verkäufe von 2015, nicht den Markt von 2025. Ihre Bewertung stützt sich darum auf das Umfeld und Ihr eigenes Grundstück, einzeln hergeleitet. Eine Erinnerung an einen früheren Median oder an einen einzelnen Verkauf im Dorf ersetzt das nicht.

Rorbas gehört zum Bezirk Bülach, und dort reichen die Verkäufe für amtliche Mediane. Bei Eigentumswohnungen ergaben 557 Verkäufe 2025 einen Bezirksmedian von 1'125'000 Franken. 2015 lag er aus 649 Verkäufen bei 790'000 Franken, ein Plus von 42 Prozent in zehn Jahren.

Bei Häusern zeigt der Bezirk 2025 einen Median von 1'490'000 Franken, aus 229 Verkäufen, 2015 waren es 1'025'000 Franken, ein Plus von 45 Prozent. Damit liegen die Bülacher Bezirksmediane je nur 6 Prozent unter den Kantonsmedianen von 1'200'000 Franken für Wohnungen und 1'590'000 Franken für Häuser. Beide Bezirksmediane liegen deutlich über ihrem Stand von 2015.

Für eine Wohnung oder ein Haus in Rorbas selbst ist das noch kein Preis. Was das für Sie heisst: Der Bezirk ordnet ein, mehr nicht. Ihr Haus braucht eine eigene Herleitung über Boden und Gebäude.

Der Tarif gilt im ganzen Kanton gleich, Rorbas erhebt die Steuer nur. Er steigt stufenweise mit dem Gewinn: Auf die ersten 4'000 Franken fallen 10 Prozent an, auf Gewinnteile über 100'000 Franken 40 Prozent. Danach zieht die Besitzdauer ab, im Beispiel 20 Prozent nach 10 vollen Jahren.

Ab 20 vollen Jahren ist die Ermässigung am höchsten, 50 Prozent. Im Beispiel wären dann 61'700 Franken fällig statt 98'720 Franken. Liegt Ihr Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie zudem den Verkehrswert von vor 20 Jahren anrechnen. Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn zusätzlich, reiner Unterhalt nicht.

Kaufen Sie danach wieder ein Eigenheim, das Sie selbst bewohnen, kann die Steuer aufgeschoben werden. Voraussetzung ist, dass Sie auch das alte Objekt selbst bewohnt haben und in der Schweiz ersetzen. Kostet das neue Objekt weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar. Kostet es nicht mehr als Kaufpreis und Investitionen des alten, entfällt der Aufschub ganz. Aufgeschoben heisst aber nicht erlassen.