Immobilie verkaufen in Bachenbülach: 64 Wohnungen, kein Hausmedian

Weil zu wenige Häuser frei verkauft wurden. Mit 6 Verkäufen 2025, 12 im Jahr 2015 und 6 im Jahr 2007 erreicht Bachenbülach die Schwelle von 15 Verkäufen in keinem der drei Stichjahre.² Auch ein Vergleich mit dem Kantonsmedian für Häuser ist damit nicht möglich, es braucht eine eigene Herleitung.

Für den Boden liefert der Kanton dagegen einen Modellwert: 1'711 Franken pro Quadratmeter unbebautes Wohnbauland in Bachenbülach, Stand 2025.⁷ Zehn Jahre zuvor lag das Modell bei 1'033 Franken, der Anstieg beträgt rund 66 Prozent. Die Spanne des Modells reicht von 1'190 bis 2'436 Franken pro Quadratmeter.

Ein Modellwert beschreibt typisches leeres Land, nicht die Lage und Form Ihrer Parzelle. Bei einem Haus in Bachenbülach kommt das Gebäude mit Alter, Zustand und Ausbau dazu. Beides wird getrennt hergeleitet und mit Unterlagen belegt, damit Kaufinteressenten die Zahl nachprüfen können.

2025 wechselten 64 Eigentumswohnungen in Bachenbülach den Besitzer, mehr als sechsmal so viele wie 2015 mit nur 10 Verkäufen.² Der Median lag 2025 bei 1'260'000 Franken. Für 2015 reichte die Zahl der Verkäufe nicht für eine amtliche Vergleichszahl.

Im Bezirk Bülach stieg der Wohnungsmedian im selben Zeitraum von 790'000 auf 1'125'000 Franken, ein Plus von rund 42 Prozent.² In der Planungsregion Zürcher Unterland waren es im selben Zeitraum ebenfalls rund 42 Prozent. Bachenbülachs eigener Median 2025 liegt sowohl über dem Bezirk als auch rund 5 Prozent über dem Kantonsmedian von 1'200'000 Franken.

Was das für Sie heisst: Die 64 Verkäufe von 2025 ergeben eine amtliche Zahl, aber keinen eigenen Vergleichswert für 2015. Für eine Entwicklung über zehn Jahre bleiben Bezirk und Region. Lage, Grundstück und Ausbau Ihrer eigenen Wohnung zählen trotzdem einzeln.

Der Tarif gilt im ganzen Kanton gleich, Bachenbülach erhebt die Steuer nur.¹ Er steigt stufenweise mit dem Gewinn: Auf die ersten 4'000 Franken fallen 10 Prozent an, auf Gewinnteile über 100'000 Franken 40 Prozent. Danach zieht die Besitzdauer ab, im Beispiel 20 Prozent nach 10 vollen Jahren.

Ab 20 vollen Jahren ist die Ermässigung am höchsten, 50 Prozent. Im Beispiel wären dann 61'700 Franken fällig statt 98'720 Franken.¹ Liegt Ihr Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie zudem den Verkehrswert von vor 20 Jahren anrechnen. Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn zusätzlich, reiner Unterhalt nicht.

Kaufen Sie danach wieder ein Eigenheim, das Sie selbst bewohnen, kann die Steuer aufgeschoben werden. Voraussetzung ist, dass Sie auch das alte Objekt selbst bewohnt haben und in der Schweiz ersetzen.¹ Kostet das neue Objekt weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar. Kostet es nicht mehr als Kaufpreis und Investitionen des alten, entfällt der Aufschub ganz.¹⁰ Aufgeschoben heisst aber nicht erlassen.