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Angenommen, Sie haben 2007 in Niederhasli eine Wohnung gekauft. In jenem Jahr wechselten hier 81 Wohnungen frei die Hand. 2025 waren es noch 18. Sie gehören also zu einem grossen Jahrgang von Eigentümern.
Vielleicht überlegen Sie jetzt, ob Sie verkaufen oder noch etwas warten. Die Grundstückgewinnsteuer kennt dafür eine Schwelle, die genau diesen Jahrgang betrifft: 20 volle Jahre Besitz. Was sie bringt, lässt sich auf den Franken rechnen.
Und was ändert sich, wenn Sie bis 2027 warten?
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel Niederhasli: Eigentumswohnung, 18 Jahre Besitz
Annahme: Kauf 2007 und Verkauf 2025 je zum Medianpreis für Eigentumswohnungen in Niederhasli, ohne Investitionen und Kosten. Häuser wechselten 2007 nur 14-mal frei die Hand, für einen Median reicht das nicht.
- Verkaufspreis (Median 2025, provisorisch)
- CHF 785'000
- Kaufpreis (Median 2007)
- – CHF 417'250
- Grundstückgewinn
- CHF 367'750
- Steuer nach Tarif, vor Ermässigung
- CHF 136'500
- Ermässigung für 18 volle Jahre: 44 %
- – CHF 60'060
- Grundstückgewinnsteuer
- CHF 76'440
- Bleibt nach Steuer, vor Hypothek
- CHF 708'560
Was ändert sich in Niederhasli, wenn Sie noch zwei Jahre warten?
Bei der Steuer einiges. Der Tarif ist im ganzen Kanton gleich, aber die Ermässigung wächst mit der Besitzdauer.1 Sie beginnt nach fünf vollen Jahren mit 5 Prozent. Nach 18 vollen Jahren sinkt die Steuer um 44 Prozent. Ab 20 vollen Jahren ist es die Hälfte, mehr gibt es nicht.
Im Median-Beispiel heisst das: Nach 18 Jahren sind 76'440 Franken fällig. Nach 20 Jahren wären es bei gleichem Gewinn 68'250 Franken.1 Wer 2007 gekauft hat, erreicht die 20 Jahre im Lauf des Jahres 2027, je nach Kaufdatum.
Was das für Sie heisst: Die Steuer ist nur ein Teil der Rechnung. Ändert sich der Preis in zwei Jahren, ändert sich auch der Gewinn. Das kann die Ersparnis vergrössern oder aufzehren. Und eine Lebenslage wartet nicht immer auf den Kalender. Rechnen Sie darum beide Varianten mit Ihrem Kaufdatum, bevor Sie entscheiden.
| Besitzdauer | Ermässigung | Grundstückgewinnsteuer |
|---|---|---|
| 5 volle Jahre | 5 % | CHF 129'675 |
| 10 volle Jahre | 20 % | CHF 109'200 |
| 15 volle Jahre | 35 % | CHF 88'725 |
| 18 volle Jahre | 44 % | CHF 76'440 |
| 20 volle Jahre und mehr | 50 % | CHF 68'250 |
Was sagen die Mediane über Häuser und Wohnungen in Niederhasli?
In Niederhasli wurden 2025 doppelt so viele Häuser wie Wohnungen frei verkauft, 36 gegen 18.2 Der Hausmedian lag bei 1'305'000 Franken, 18 Prozent unter dem Kanton. Seit 2015 stieg er um 38 Prozent, damals bei 29 Verkäufen.
Wohnungen kosteten im Median 785'000 Franken, 35 Prozent weniger als im Kanton. Unter den 62 Gemeinden, die ich hier beschreibe, liegt nur Rüti tiefer.2 Seit 2015 stieg der Wohnungsmedian um 31 Prozent, 2007 lag er bei 417'250 Franken. Zwischen Haus und Wohnung liegen damit 520'000 Franken.
Was das für Sie heisst: Für ein Haus gibt es hier viele Vergleichsverkäufe, für eine Wohnung wenige. Bei 18 Verkäufen können einzelne grosse oder kleine Wohnungen den Median spürbar verschieben. Ihre Wohnung bewerten Sie darum besser an ähnlichen Objekten als an dieser einen Zahl. Fragen Sie nach Verkäufen aus ähnlichen Baujahren und mit ähnlicher Fläche.
| Kennzahl | Niederhasli | Stand |
|---|---|---|
| Median Einfamilienhaus (36 Verkäufe) | CHF 1'305'000 | 2025, provisorisch |
| Median Eigentumswohnung (18 Verkäufe) | CHF 785'000 | 2025, provisorisch |
| Median Haus / Wohnung (29 / 21 Verkäufe) | CHF 945'000 / CHF 600'000 | 2015 |
| Wohnbauland pro m² (Modell des Kantons) | CHF 1'889 (2015: CHF 1'018) | 2025, provisorisch |
| Einwohner, davon 65 und älter | 9'819, davon 1'684 (17,2 %) | 2025 |
| Steuerfuss Gemeinde / gesamt, ohne Kirche | 112 % / 207 % | 2026 |
| Bahn ab Niederhasli nach Zürich HB | ab 22 Minuten (S 15, ohne Umsteigen) | Fahrplan Oktober 2026 |
| Kommunaler Mehrwertausgleich | 40 % des um CHF 100'000 gekürzten Mehrwerts | Art. 45 BZO, in Kraft seit 08.08.2025 |
Gilt in Niederhasli eine Mehrwertabgabe, und wann betrifft sie Sie?
Ja. Niederhasli erhebt eine eigene Mehrwertabgabe: 40 Prozent des um 100'000 Franken gekürzten Mehrwerts.6 Das ist der Höchstsatz, den das kantonale Gesetz erlaubt.8 Unter 2'000 Quadratmetern Grundstücksfläche fällt sie in der Regel nicht an.6
Eingeführt wurde die Abgabe mit einer Teilrevision, die am 6. November 2021 in Kraft trat.7 Seit dem 8. August 2025 gilt eine neu gefasste Bau- und Zonenordnung. Die Regel steht dort in Artikel 45, Satz und Freifläche sind gleich geblieben.6
Sie greift nur, wenn eine Auf- oder Umzonung den Wert erhöht hat, wenn also mehr gebaut werden darf als vorher. Fällig wird sie erst mit der Überbauung des Grundstücks, nicht schon beim Verkauf.9 Bei einem Verkauf davor geht diese Pflicht auf die Käuferschaft über. Darum gehört sie in den Kaufvertrag.8 Was das für Sie heisst: Bei einem grossen Grundstück klären Sie das vor dem Inserat mit dem Bauamt.
Was zählt in Niederhasli neben dem Preis?
Ab dem Bahnhof Niederhasli fährt die S 15 ab 22 Minuten ohne Umsteigen nach Zürich HB.5 17,2 Prozent der Bevölkerung sind 65 oder älter, 1'684 von 9'819 Menschen.4 Niederhasli hat einen Gemeindesteuerfuss von 112 Prozent, zusammen mit dem Staat 207 Prozent.3 Er gilt für Einkommen und Vermögen, nicht für den Grundstückgewinn. In Regensdorf zahlen Sie rund 2 Prozent mehr Staats- und Gemeindesteuer, in Dielsdorf rund 3 Prozent weniger.
Das Land ist deutlich teurer geworden. Das Modell des Kantons schätzt Wohnbauland 2025 auf 1'889 Franken pro Quadratmeter, 85,6 Prozent mehr als 2015.10 Typisch reicht das Modell von 1'331 bis 2'718 Franken. Ein Haus kostete 2025 im Median 2'897 Franken pro Quadratmeter Grundstück, Gebäude inbegriffen.2
Jetzt verkaufen oder 2027? Ich rechne Ihnen beide Varianten mit Ihrem Kaufdatum, Ihren Belegen und einem hergeleiteten Preis durch. Entscheiden tun Sie.
Lieber reden? +41 76 325 11 95 – Sie sprechen direkt mit Dominik Devaja.
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Mit Immosmile in Niederhasli verkaufen: vier Phasen, eine Ansprechperson
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Der ganze Ablauf im Detail Was ist Ihre Immobilie in Niederhasli wert?
Was fragen Eigentümer in Niederhasli noch?
Wie finde ich in Niederhasli den passenden Makler?
Achten Sie darauf, ob jemand mit Ihrem Kaufdatum rechnet und nicht nur mit dem Preis. Ich begleite Verkäufe im ganzen Kanton Zürich. Verlangen Sie eine Herleitung des Werts, eine schriftliche Netto-Rechnung und die Steuer für mehr als einen Verkaufszeitpunkt. Für den Vergleich mehrerer Angebote gibt es die 12 Prüffragen.
Kann ich die Steuer aufschieben, wenn ich nach dem Verkauf wieder Eigentum kaufe?
Ja, wenn Sie die alte Wohnung selbst bewohnt haben und wieder ein selbst bewohntes Eigenheim in der Schweiz kaufen. Kostet das neue weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar. Kostet es nicht mehr, als Sie einst für die alte Wohnung samt Investitionen bezahlt haben, gibt es keinen Aufschub. Erlassen ist die Steuer damit nicht: Verkaufen Sie später ohne neuen Ersatz, wird der aufgeschobene Gewinn mitbesteuert.
Wie viel Zeit habe ich nach dem Verkauf für die Steuererklärung?
Innert 30 Tagen nach der Handänderung reichen Sie die Steuererklärung für Grundstückgewinne beim Gemeindesteueramt Niederhasli ein. Die Frist lässt sich auf Gesuch erstrecken.
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Quellen
- Steuergesetz Kanton Zürich (StG ZH, LS 631.1), §§ 205, 216 Abs. 3 lit. i, 219, 221, 225, 226 (Nachtrag 132) · Stand 1.4.2026, abgerufen 15.10.2026
- Kanton Zürich, Amt für Statistik und Daten: Freihandverkäufe von Immobilien inkl. Medianpreisen seit 2007 (KTZH_00000077) · Datenstand 2025/Q4, Werte 2023–2025 provisorisch, abgerufen 14.10.2026
- Kanton Zürich, Statistisches Amt: Steuerfüsse der Zürcher Gemeinden 2026 · Stand 24.03.2026, definitiv
- Kanton Zürich, Statistisches Amt: Bevölkerung nach Gemeinde und Alter (KTZH_00000254) · Jahr 2025, abgerufen 14.10.2026
- SBB-Online-Fahrplan: Niederhasli – Zürich HB, schnellste Verbindung mit Abfahrt 09:00–09:59 · Fahrplan 2026, Abfrage 15.10.2026 für den 20. und 22.10.2026
- Gemeinde Niederhasli: Bau- und Zonenordnung vom 11.12.2024, Art. 45 «Mehrwertausgleich» · in Kraft seit 08.08.2025, abgerufen 15.10.2026
- Gemeinde Niederhasli: Teilrevision «kommunaler Mehrwertausgleich» mit amtlicher Bekanntmachung vom 05.11.2021 · in Kraft seit 06.11.2021, abgerufen 15.10.2026
- Mehrwertausgleichsgesetz Kanton Zürich (MAG, LS 700.9), §§ 6, 19 · abgerufen 09.10.2026
- Mehrwertausgleichsverordnung Kanton Zürich (MAV, LS 700.91), § 21 · abgerufen 09.10.2026
- Kanton Zürich, Amt für Statistik und Daten: Immobilienpreise im Kanton Zürich (KTZH_00003158), Wohnbauland, Modellwert je Gemeinde in Fr./m² · Datenstand 2025/Q4, Werte 2022–2025 provisorisch, abgerufen 14.10.2026
- Kantonales Steueramt Zürich: Zürcher Steuerbuch Nr. 216.3, Ersatzbeschaffung, Rz 19–25 · Stand 1.2.2018, abgerufen 29.09.2026
- Regierungsrat Kanton Zürich: RRB Nr. 42/2026, Staatssteuerfuss 2026 (95 %) · vom 14.01.2026
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