Immobilie verkaufen in Niederglatt: der Median kommt und geht

Ein Median braucht mindestens 15 freie Verkäufe im Jahr, sonst weist der Kanton keinen mittleren Preis aus. In Niederglatt haben Häuser und Wohnungen diese Schwelle in keinem der drei Stichjahre 2007, 2015 und 2025 gemeinsam erreicht. 2007 gab es bei den Wohnungen einen Median, bei 17 Verkäufen. In den beiden späteren Stichjahren reichte die Zahl nicht: 2015 waren es 12, 2025 nur 7.

Bei den Häusern war es umgekehrt. 2015 gab es einen Median, 930'000 Franken bei 22 Verkäufen.² 2025 reichen nur noch 8 Hausverkäufe, die Schwelle ist wieder verfehlt. So trägt keines der drei Stichjahre für beide Objektarten zugleich eine amtliche Zahl.

Was das für Sie heisst: Eine Gemeinde dieser Grösse kann die Schwelle von einem Jahr aufs andere unterschreiten, wenn nur ein paar Verkäufe weniger zustande kommen. Ihr eigener Wert hängt nicht an einem Jahresmedian, sondern an Lage, Grundstück und Gebäude, einzeln hergeleitet und mit Vergleichsobjekten aus dem Bezirk unterlegt.

Das Modell des Kantons schätzt Wohnbauland in Niederglatt 2025 auf 1'928 Franken pro Quadratmeter.⁷ 2015 waren es noch 1'002 Franken, ein Plus von 92,4 Prozent in zehn Jahren. Typisch reicht das Modell von 1'356 bis 2'735 Franken pro Quadratmeter.

Für den ganzen Kanton gibt es ein zweites Mass: Tatsächlich bezahlt wurden für Wohnbauland 2021 bis 2025 im Median 1'742 Franken, 2011 bis 2015 waren es 800 Franken.⁷ Modellwert und bezahlter Preis entstehen methodisch anders, ein direkter Vergleich der beiden Anstiege ist darum nicht möglich.

Das Modell schätzt nur unbebautes Land, nicht Ihre eigene Parzelle und nicht das Gebäude darauf. Bei einem Haus in Niederglatt kommt das Gebäude mit Alter, Zustand und Ausbau dazu. Beides lässt sich einzeln herleiten und mit Unterlagen belegen, ein Preis aus dem Dorf ersetzt diese Herleitung nicht.

Der Tarif gilt im ganzen Kanton gleich, Niederglatt erhebt die Steuer nur.¹ Er steigt stufenweise mit dem Gewinn: 10 Prozent auf die ersten 4'000 Franken, 40 Prozent auf Gewinnteile über 100'000 Franken. Danach zieht die Besitzdauer ab, im Beispiel 20 Prozent nach 10 vollen Jahren.

Ab 20 vollen Jahren ist die Ermässigung am höchsten, 50 Prozent. Im Beispiel wären dann 40'700 Franken fällig statt 65'120 Franken.¹ Liegt Ihr Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie zudem den Verkehrswert von vor 20 Jahren anrechnen. Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn zusätzlich, reiner Unterhalt nicht.

Kaufen Sie danach wieder ein Eigenheim, das Sie selbst bewohnen, kann die Steuer aufgeschoben werden. Voraussetzung ist, dass Sie auch das alte Objekt selbst bewohnt haben und in der Schweiz ersetzen.¹ Kostet das neue Objekt weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar. Kostet es nicht mehr als Kaufpreis und Investitionen des alten, entfällt der Aufschub ganz.¹⁰ Aufgeschoben heisst aber nicht erlassen.