Immobilie verkaufen in Höri: je ein Verkauf zu wenig für den Median

Amtlich ausgewiesen wird ein Median erst ab 15 freien Verkäufen pro Jahr. Bei Häusern blieb Höri in allen drei Stichjahren darunter: 14 Verkäufe 2025, 7 im Jahr 2015, 7 im Jahr 2007. 2025 fehlte damit ein einziger Verkauf zur Schwelle.

Bei Wohnungen zeigt sich dasselbe Bild. 2025 wechselten ebenfalls 14 den Besitzer, 2015 waren es nur 2, 2007 dann 5. In keinem der sechs Werte, drei Jahre mal zwei Objekttypen, kam Höri über die Schwelle. Die Zahlen schwanken stark: Bei Wohnungen lagen 2015 und 2025 zwölf Verkäufe dazwischen.

Was das für Sie heisst: Auch 14 Verkäufe liefern keine amtliche Vergleichszahl. Ein einzelner Verkauf mehr hätte 2025 zwar einen Median ergeben, aber noch keinen Preis für Ihr Haus. Für eine verlässliche Einordnung braucht es Lage, Grundstück und Gebäude einzeln, gestützt mit Vergleichsobjekten aus dem Bezirk Bülach.

Ein zusätzlicher Massstab, der nicht von der Zahl der Hausverkäufe abhängt: das kantonale Bodenmodell. Es setzt Wohnbauland in Höri 2025 bei 1'049 Franken pro Quadratmeter an, 2015 waren es 707 Franken.⁷ Das entspricht einem Plus von 48,4 Prozent in zehn Jahren, die Spanne reicht typischerweise von 744 bis 1'483 Franken.

Für den gesamten Kanton gibt es noch eine zweite Grösse: den tatsächlich gezahlten Preis. Zwischen 2021 und 2025 lag er im Median bei 1'742 Franken, zehn Jahre davor bei 800 Franken.⁷ Beide Werte entstehen unterschiedlich, und Höri bleibt mit dem eigenen Modellwert klar unter dem Kantonswert von 2021 bis 2025.

Eine eigene Parzelle bewertet das Modell nicht, es schätzt nur unbebautes Land allgemein. Für ein Haus in Höri zählt zusätzlich das Gebäude selbst, mit Alter, Zustand und Ausbau. Beides lässt sich getrennt herleiten und belegen, auch ohne amtlichen Median.

In Höri gilt der kantonale Einheitstarif, die Gemeinde übernimmt nur die Erhebung.¹ Stufenweise steigt er mit dem Gewinn: 10 Prozent auf die ersten 4'000 Franken, danach bis zu 40 Prozent auf den Teil über 100'000 Franken. Je mehr volle Jahre Besitz dazukommen, desto mehr mildert die Ermässigung das ab, im Beispiel 20 Prozent nach 10 Jahren.

Nach 20 vollen Jahren ist bei 50 Prozent die Grenze erreicht, mehr geht nicht. 98'720 Franken würden dann zu 61'700 Franken.¹ Wer vor über 20 Jahren erworben hat, darf den Verkehrswert von vor 20 Jahren statt des Kaufpreises verwenden. Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn zusätzlich, reiner Unterhalt dagegen nicht.

Wird der Erlös in ein neues, selbst bewohntes Eigenheim in der Schweiz investiert, erlaubt das einen Aufschub.¹ Bedingung ist, dass auch das bisherige Objekt selbst bewohnt war. Bleibt das neue Objekt unter dem Erlös, wird die Differenz direkt besteuert. Liegt es nicht über dem alten Kaufpreis samt Investitionen, gibt es gar keinen Aufschub.¹⁰ Aufschub heisst nicht Erlass.