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Angenommen, Ihr Haus ist Ihnen zu gross geworden. Die Treppe ist steiler als früher, der Garten macht mehr Arbeit als Freude. Die Frage ist nicht mehr, ob Sie verkaufen. Die Frage ist, wohin.
Seuzach hat dabei eine besondere Ausgangslage. 25,5 Prozent der Bevölkerung sind 65 oder älter, 9,3 Prozent sogar 80 oder älter. Das sind die höchsten Anteile der 36 Gemeinden, die ich hier beschreibe. Und die Antwort auf «wohin» entscheidet mit, wie viel vom Verkauf bleibt.
Was kostet welche Wahl: Wohnung im Ort, Umzug in die Stadt oder Miete?
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel Seuzach: Einfamilienhaus, 18 Jahre Besitz
Annahme: Kauf 2007 und Verkauf 2025 je zum Medianpreis für Einfamilienhäuser in Seuzach, ohne Investitionen, Kosten und Aufschub.
- Verkaufspreis (Median 2025, provisorisch)
- CHF 1'680'000
- Kaufpreis (Median 2007)
- – CHF 777'000
- Grundstückgewinn
- CHF 903'000
- Steuer nach Tarif, vor Ermässigung
- CHF 350'600
- Ermässigung für 18 volle Jahre: 44 %
- – CHF 154'264
- Grundstückgewinnsteuer
- CHF 196'336
- Bleibt nach Steuer, vor Hypothek
- CHF 1'483'664
Was kostet der Wechsel in eine Wohnung in Seuzach?
Mehr als vor zehn Jahren. 49 Eigentumswohnungen wurden 2025 frei verkauft, der Median lag bei 1'265'000 Franken.2 2015 waren es 742'500 Franken, bei 22 Verkäufen. Das ist ein Anstieg um 70 Prozent. Heute liegt eine Wohnung 5 Prozent über dem kantonalen Median.
Zwischen Haus und Wohnung liegen im Median 415'000 Franken. Ein Haus kostet hier das 1,3-Fache einer Wohnung, so viel wie im Kanton. Diese Differenz ist aber nicht einfach frei.
Haben Sie das Haus dauernd selbst bewohnt und kaufen Sie wieder ein selbst bewohntes Eigenheim, wird die Steuer aufgeschoben. Das gilt nur, soweit der Erlös in die Wohnung fliesst.1 Bei einer Wohnung zum Median blieben 415'000 Franken des Gewinns sofort steuerbar.12 Der Rest wird aufgeschoben, bis Sie die Wohnung einmal ohne neuen Ersatz verkaufen. Was das für Sie heisst: Der Preis der nächsten Wohnung bestimmt mit, was Ihnen heute bleibt.
Was ändert sich, wenn Sie nach Winterthur oder in eine Mietwohnung ziehen?
Bei einer Miete gibt es keinen Aufschub. Der Aufschub setzt voraus, dass Sie wieder ein gleich genutztes Eigenheim kaufen oder bauen.1 Wer in eine Mietwohnung zieht, zahlt die ganze Grundstückgewinnsteuer. Im Median-Beispiel sind das 196'336 Franken, 11,7 Prozent des Verkaufspreises.
Dazu kommt der Steuerfuss des neuen Wohnorts. Er gilt für Einkommen und Vermögen, nicht für den Gewinn aus dem Hausverkauf.3 Seuzach liegt bei 100 Prozent, mit dem Staat bei 195 Prozent. In Winterthur sind es 220 Prozent. Bei gleichem Einkommen zahlen Sie dort rund 13 Prozent mehr Staats- und Gemeindesteuer, ohne Kirchensteuer.
Der Erlös zählt nach dem Verkauf zu Ihrem Vermögen und wird am neuen Wohnort besteuert. Was das für Sie heisst: Vergleichen Sie nicht nur Mieten oder Kaufpreise. Rechnen Sie Steuer, Aufschub und Steuerfuss zusammen, bevor Sie sich festlegen.
| Kennzahl | Seuzach | Stand |
|---|---|---|
| Median Einfamilienhaus (24 Verkäufe) | CHF 1'680'000 | 2025, provisorisch |
| Median Eigentumswohnung (49 Verkäufe) | CHF 1'265'000 | 2025, provisorisch |
| Median Wohnung (22 Verkäufe); Häuser: 14 Verkäufe, kein Median | CHF 742'500 | 2015 |
| Wohnbauland pro m² (Modell des Kantons) | CHF 2'031 (2015: CHF 1'149) | 2025, provisorisch |
| Einwohner, davon 65 und älter | 7'973, davon 2'037 (25,5 %) | 2025 |
| Steuerfuss Gemeinde / gesamt, ohne Kirche | 100 % / 195 % | 2026 |
| Bahn ab Seuzach nach Zürich HB | ab 35 Minuten (S 29, 1 Umstieg) | Fahrplan 2026 |
| Kommunaler Mehrwertausgleich | 20 % des um CHF 100'000 gekürzten Mehrwerts | in Kraft seit 01.08.2025 |
Was zählt in Seuzach für den Zeitpunkt des Verkaufs?
Die Besitzdauer. Ab 20 vollen Jahren halbiert sich die Grundstückgewinnsteuer.1 Bei gleichem Gewinn wie im Beispiel wären dann 175'300 Franken fällig statt 196'336 Franken. Bei einem Kauf im Jahr 2007 sind die 20 Jahre im Jahr 2027 voll.
Der Markt. 2025 wurden in Seuzach 24 Einfamilienhäuser frei verkauft, der Median lag 6 Prozent über dem Kanton.2 2015 waren es nur 14 Häuser, zu wenige für einen Median. Einen amtlichen Zehnjahresvergleich für Häuser gibt es deshalb nicht. Umso wichtiger ist eine sorgfältige Herleitung.
Die Lage für Käufer, die pendeln. Ab dem Bahnhof Seuzach dauert die Fahrt nach Zürich HB ab 35 Minuten, mit der S 29 Richtung Winterthur und einmal Umsteigen.5 Was das für Sie heisst: Ein guter Zeitpunkt ist der, an dem Ihr nächstes Zuhause feststeht. Planen Sie den Verkauf um dieses Datum herum, nicht umgekehrt.
Was gilt beim Mehrwertausgleich in Seuzach?
Seuzach erhebt seit August 2025 eine eigene Abgabe: 20 Prozent des um 100'000 Franken gekürzten Mehrwerts.6 Grundstücke unter 1'200 Quadratmetern sind grundsätzlich befreit. Übersteigt der Mehrwert eines solchen Grundstücks aber 250'000 Franken, wird die Abgabe trotzdem erhoben.6 Sie betrifft nur den Wertzuwachs aus einer Auf- oder Umzonung.
Die Rechnung kommt erst mit der Überbauung, nicht mit dem Verkauf.9 Bis dahin reist die Pflicht mit dem Grundstück zur Käuferschaft. Sie gehört in den Kaufvertrag.8 Mehr im Ratgeber Mehrwertausgleich.
In Seuzach beginnt ein guter Verkauf beim Danach. Ich rechne mit Ihnen durch, was jede Wahl kostet, in Ruhe und ohne Verkaufsdruck. Gern auch zusammen mit Ihren Kindern.
Lieber reden? +41 76 325 11 95 – Sie sprechen direkt mit Dominik Devaja.
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Der ganze Ablauf im Detail Was ist Ihre Immobilie in Seuzach wert?
Was fragen Eigentümer in Seuzach noch?
Wie finde ich in Seuzach den passenden Makler?
Fragen Sie, ob er Ihnen auch das Danach vorrechnet. Ich begleite Verkäufe im ganzen Kanton Zürich. Ein guter Makler leitet den Preis nachvollziehbar her und zeigt Steuer und Netto für jede Wahl. Die 12 Prüffragen zeigen, worauf Sie achten sollten.
Was gilt, wenn unsere Kinder das Haus später erben?
Der Erbgang selbst löst keine Grundstückgewinnsteuer aus. Bei einem späteren Verkauf zählt in der Regel der Erwerb durch die verstorbene Person, samt ihrer Besitzdauer. Mehr dazu auf der Seite Erbschaft.
Muss die neue Wohnung schon gekauft sein, wenn ich das Haus verkaufe?
Nein. Für den Aufschub lässt das kantonale Steueramt in der Regel zwei Jahre Zeit. Auch ein Kauf vor dem Verkauf kann zählen, wenn beides zusammenhängt. Sie gewinnen also Zeit, die neue Wohnung in Ruhe zu suchen.
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Immobilie verkaufen in den Nachbargemeinden
Quellen
- Steuergesetz Kanton Zürich (StG ZH, LS 631.1), §§ 205, 216 Abs. 3 lit. i, 219, 225, 226 (Nachtrag 132) · Stand 1.4.2026, abgerufen 14.10.2026
- Kanton Zürich, Amt für Statistik und Daten: Freihandverkäufe von Immobilien inkl. Medianpreisen seit 2007 (KTZH_00000077) · Datenstand 2025/Q4, Werte 2023–2025 provisorisch, abgerufen 14.10.2026
- Kanton Zürich, Statistisches Amt: Steuerfüsse der Zürcher Gemeinden 2026 · Stand 24.03.2026, definitiv
- Kanton Zürich, Statistisches Amt: Bevölkerung nach Gemeinde und Alter (KTZH_00000254) · Jahr 2025, abgerufen 14.10.2026
- SBB-Online-Fahrplan: Seuzach – Zürich HB, schnellste Verbindung mit Abfahrt 09:00–09:59 · Fahrplan 2026, Abfrage 14.10.2026 für den 20. und 22.10.2026
- Gemeinde Seuzach: Teilrevision Nutzungsplanung – Mehrwertausgleich · in Kraft seit 01.08.2025, abgerufen 14.10.2026
- Baudirektion Kanton Zürich: Stand Umsetzung Mehrwertausgleich in den Gemeinden (Karte) · Stand 10.10.2026, abgerufen 14.10.2026
- Mehrwertausgleichsgesetz Kanton Zürich (MAG, LS 700.9), §§ 6, 19, 20 · abgerufen 09.10.2026
- Mehrwertausgleichsverordnung Kanton Zürich (MAV, LS 700.91), § 21 · abgerufen 09.10.2026
- Regierungsrat Kanton Zürich: RRB Nr. 42/2026, Staatssteuerfuss 2026 (95 %) · vom 14.01.2026
- Kanton Zürich, Amt für Statistik und Daten: Immobilienpreise im Kanton Zürich (KTZH_00003158), Wohnbauland, Modell je Gemeinde und Median der Verkäufe im Kanton · Datenstand 2025/Q4, Werte 2022–2025 provisorisch, abgerufen 14.10.2026
- Kantonales Steueramt Zürich: Zürcher Steuerbuch Nr. 216.3, Ersatzbeschaffung bei selbst genutztem Wohneigentum, Rz 13, 17–22, 24 · Stand 1.2.2018, abgerufen 29.09.2026
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