Immobilie verkaufen in Dägerlen: ein Jahr ohne Hausverkauf

Er zeigt, zu welchem mittleren Preis Wohnungen 2025 im Ort gehandelt wurden: 980'000 Franken, aus 26 freien Verkäufen.² Der Dägerlener Median liegt damit rund 18 Prozent unter dem Kantonsmedian von 1'200'000 Franken. Er liegt leicht über dem Median des Bezirks Winterthur von 950'000 Franken.

Eine Entwicklung über die Zeit lässt sich daraus nicht ablesen. 2015 wurde in Dägerlen nur 1 Wohnung frei verkauft, ein eigener Median fehlt für dieses Jahr. Auch ein Vergleich mit 2007 geht nicht, damals gab es keinen einzigen Wohnungsverkauf.

Darum rechnet das Beispiel oben mit dem Bezirk: 695'000 Franken 2015, 950'000 Franken 2025, ein Plus von 37 Prozent.² Der Bezirksmedian mischt Verkäufe aus dem ganzen Bezirk, über Lage und Zustand der einzelnen Wohnungen sagt er nichts. Für Ihre Wohnung ist er ein Massstab für die Steuer, kein Preis.

Über einzelne Bausteine, zuerst das Land. Das Modell des Kantons setzt Wohnbauland in Dägerlen für 2025 auf 688 Franken pro Quadratmeter.⁷ 2015 waren es 526 Franken, das Modell stieg also um 30,8 Prozent. Die typische Bandbreite liegt zwischen 483 und 983 Franken.

Tatsächlich bezahlt wurden für Wohnbauland im ganzen Kanton 2021 bis 2025 im Median 1'742 Franken pro Quadratmeter.⁷ Dägerlen liegt mit seinem Modellwert deutlich darunter. Geschätzter Modellwert und bezahlter Median sind aber verschiedene Masse und nur grob vergleichbar.

Für ein Haus zählt neben dem Land das Gebäude selbst, mit Alter, Zustand und Ausbau. Einen amtlichen Hausmedian gibt es für Dägerlen in keinem der drei Stichjahre, 2025 blieb der Ort mit 12 Verkäufen unter der Schwelle. Der Wohnungsmedian taugt nicht als Ersatz, denn ein Haus ist keine Wohnung. Grundstück und Gebäude werden deshalb einzeln hergeleitet.

Für die Steuer gilt in Dägerlen der kantonale Tarif, die Gemeinde erhebt sie.¹ Die erste Stufe beträgt 10 Prozent auf den ersten 4'000 Franken Gewinn, die letzte 40 Prozent auf allem über 100'000 Franken. Ab 5 vollen Jahren Besitz setzt eine Ermässigung ein. Bei 10 vollen Jahren, wie im Beispiel, beträgt sie 20 Prozent.

Das Maximum von 50 Prozent gilt ab 20 vollen Jahren. Statt 73'120 Franken wären im Beispiel dann 45'700 Franken fällig.¹ Liegt der Kauf mehr als 20 Jahre zurück, darf der Verkehrswert von vor 20 Jahren angerechnet werden. Was den Gewinn sonst senkt: belegte wertvermehrende Investitionen. Reiner Unterhalt senkt ihn nicht.

Wer verkauft und in der Schweiz wieder ein selbst bewohntes Eigenheim kauft, kann die Steuer aufschieben, sofern auch das alte selbst bewohnt war.⁹ Ist der Ersatz günstiger als der Erlös, wird die Differenz sofort besteuert. Liegt sein Preis nicht über dem, was das alte Objekt samt Investitionen gekostet hat, entfällt der Aufschub. Aufgeschoben heisst nicht erlassen.