Immobilie verkaufen in Uster: Der Boden steigt, die Steuer auch

Einen Anhaltspunkt gibt das Bodenpreismodell des Kantons. Es schätzt, was unbebautes Wohnbauland in einer Gemeinde im Mittel kostet.¹⁰ Für Uster nennt es 2'203 Franken pro Quadratmeter im Jahr 2025. Zehn Jahre zuvor waren es 1'178 Franken, ein Plus von 87 Prozent.

Häuser haben weniger zugelegt. Der Median eines Einfamilienhauses stieg von 1'250'000 Franken im Jahr 2015 auf 1'630'000 Franken, also um 30 Prozent.² Teilt man den Hauspreis durch die Fläche des Grundstücks, zahlten Käufer 2025 im Median 3'635 Franken pro Quadratmeter Land, das Haus inbegriffen.

Was das für Sie heisst: Bei einem älteren Haus auf einem grosszügigen Grundstück genügt der Vergleich mit anderen Hauspreisen nicht. Boden und Gebäude gehören getrennt bewertet. Erst dann sehen Sie, ob der Zustand des Hauses den Preis wirklich drückt oder ob der Boden ihn trägt.

Voll. Die Steuer fragt nicht, ob der Gewinn im Boden oder im Gebäude steckt. Sie besteuert den ganzen Gewinn: Verkaufspreis minus Kaufpreis und wertvermehrende Investitionen.¹ Im Median-Beispiel sind das 907'500 Franken Gewinn und 197'344 Franken Steuer.

Zwei Hebel wirken direkt auf diese Zahl. Ab 20 vollen Jahren Besitz halbiert sich die Steuer, im Beispiel auf 176'200 Franken.¹ Liegt der Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie statt des alten Kaufpreises den Verkehrswert, also den damaligen Marktwert, von vor 20 Jahren anrechnen.¹ Bei sehr alten Käufen kann das den Gewinn deutlich senken.

Was das für Sie heisst: Holen Sie den Kaufvertrag und die Rechnungen grösserer Umbauten hervor. Damit lässt sich klären, welcher der beiden Hebel bei Ihnen greift und wie viel er ausmacht. Fehlt ein Beleg, kann eine Anfrage bei Handwerkern oder beim Grundbuchamt helfen.

Recht gut, der Markt ist breit. 2025 wurden 47 Einfamilienhäuser und 123 Eigentumswohnungen frei verkauft.² Der Wohnungsmedian lag bei 1'100'000 Franken. Das sind 8 Prozent weniger als im Kanton und 20 Prozent mehr als 2015.

Für Käufer, die nach Zürich pendeln, zählt die Bahn. Ab dem Bahnhof Uster dauert die Fahrt nach Zürich HB ab 14 Minuten, mit der S 15.⁵ In Uster leben 36'941 Menschen, 18,8 Prozent davon sind 65 oder älter.⁴

Der Gemeindesteuerfuss liegt bei 112 Prozent, mit dem Staat bei 207 Prozent.³ Er betrifft nur Einkommen und Vermögen, nicht den Gewinn aus dem Verkauf. In Dübendorf zahlen Sie bei gleichem Einkommen rund 10 Prozent weniger Staats- und Gemeindesteuer, in Winterthur rund 6 Prozent mehr. Was das für Sie heisst: Der Umzug nach dem Verkauf verändert Ihre Steuer.