Immobilie verkaufen in Fislisbach: wenig Bauland, Buech in Planung

Für Fislisbach gibt es keine amtliche Preisreihe. Der Kanton Aargau veröffentlicht, anders als der Kanton Zürich, keine Medianpreise je Gemeinde. Was Portale für Fislisbach nennen, sind Angebotspreise und keine bezahlten Preise.

Amtlich erfasst ist der Bestand: Fislisbach zählt 1'051 Gebäude mit Wohnnutzung im Bezirk Baden. 654 davon sind Einfamilienhäuser, also 62,2 %, im Kanton 65,9 %, Rang 20 von 25 im Bezirk Baden. Insgesamt gibt es in Fislisbach 2'887 Wohnungen. Vor 1981 gebaut wurden 46,5 %, im Kanton 51,8 %. Unüberbaut sind 1,3 Hektaren von 108,1 Hektaren Bauzone, also 1,2 % (Stand 2022). Beim Anteil unüberbauter Bauzone liegt Fislisbach auf Rang 181 von 196 im Kanton.

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Fislisbach hat im Juni 2020 ein Altersleitbild erlassen.¹² Seit Januar 2022 besteht zudem eine Alterskommission.¹² Ziel ist laut Leitbild, Voraussetzungen für individuelle Lebensqualität der Generation 60+ zu schaffen.¹² Auf ihrer Website bündelt die Gemeinde Ansprechpersonen und Angebote für diese Generation.¹² Dazu gehört eine Broschüre mit dem Titel «Älter werden in Fislisbach».¹² Für ältere Eigentümer heisst das: Das Thema Alter hat in Fislisbach einen festen Platz.

Gleichzeitig plant die Gemeinde im Gebiet Buech eine Einzonung.¹³ Der kantonale Richtplan sieht dort 3,0 Hektaren als Einzonungsgebiet bis 2040 vor.¹³ Der Bundesrat genehmigte die Gesamtrevision dieses Richtplans am 23. August 2017.¹³ Eingezont werden soll in zwei Etappen.¹³ Von 2019 bis 2022 ruhte die Planung wegen zweier Grossüberbauungen.¹³ Der Zeitplan vom 3. Juli 2025 sah die erste Etappe für 2026 an der Gemeindeversammlung vor.¹³ Dazu gehört eine Anpassung der Bau- und Nutzungsordnung.¹³

In Fislisbach stammen 489 von 1'051 Gebäuden mit Wohnnutzung, also 46,5 %, aus der Zeit vor 1981. Unter den 196 Aargauer Gemeinden ist das Rang 111, gezählt vom höchsten Anteil; im Bezirk Baden Rang 13 von 25. Fislisbach hat damit einen tieferen Anteil als der Kanton mit 51,8 %. Zum Vergleich mit Fislisbach: In Baden sind es 60,3 %.

Mit Öl oder Gas heizen in Fislisbach 638 Gebäude mit Wohnnutzung, 60,7 %, im Kanton 51,8 %. Unter den 196 Aargauer Gemeinden ist das Rang 33, gezählt vom höchsten Anteil. Für viele Eigentümer in Fislisbach ist die Heizung damit ein Thema. Zum Vergleich mit Fislisbach: In Baden heizen 64,3 % der Gebäude mit Wohnnutzung mit Öl oder Gas.

Wer in Fislisbach verkauft, legt Belege zu Heizung, Dach und Fenster den Verkaufsunterlagen bei. Ab dem 1. Januar 2029 entfallen für Eigentümer in Fislisbach, die selbst darin wohnen, Eigenmietwert und Unterhaltsabzug.¹ Die Rechnung vor einem Umbau zeigt Umbauen oder verkaufen.

Fislisbach zählt 6'134 Einwohnerinnen und Einwohner. 1'374 von ihnen, 22,4 %, sind 65 oder älter, im Kanton 19,5 %. Unter den 196 Aargauer Gemeinden ist das Rang 39, gezählt vom höchsten Anteil; im Bezirk Baden Rang 3 von 25. Zum Vergleich mit Fislisbach: In Baden sind es 17,1 %.

Am 1. Juni 2026 standen in Fislisbach 58 Wohnungen leer, 2,01 % des Bestands, im Kanton 1,05 %. Unter den 196 Aargauer Gemeinden ist das Rang 174, gezählt vom tiefsten Leerstand. Gezählt sind in Fislisbach gemietete und eigene Wohnungen; wie viele Häuser zum Kauf stehen, zeigt die Zahl nicht.

Der Steuerfuss der Gemeinde von Fislisbach beträgt 109 %. Unter den 196 Aargauer Gemeinden ist das Rang 100, gezählt vom tiefsten Steuerfuss. Wie Fislisbach bei gleichem Einkommen und Vermögen abschneidet, zeigt der Gemeinde-Atlas. Mit dem öffentlichen Verkehr erreichen Sie Zürich HB ab der Haltestelle Fislisbach, Gemeindehaus in 35 Minuten, mit 1 Umstieg.

Im Kanton Aargau sinkt die Grundstückgewinnsteuer mit jedem vollen Besitzjahr. Sie fällt von 40 Prozent im ersten Jahr auf 5 Prozent ab 25 vollen Jahren.² Nach mehr als zehn vollen Jahren zählt bei einem Haus mindestens eine Pauschale, 80 bis 65 Prozent des Verkaufspreises.³

Verkaufen Sie Ihr dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Zuhause, können Sie einen Aufschub der Steuer beantragen.² Dafür kaufen oder bauen Sie innert 2 Jahren vor oder 3 Jahren danach ein neues Zuhause in der Schweiz.² Aufgeschoben wird nur, soweit Sie den Erlös wieder einsetzen.² Aufgeschoben heisst nicht erlassen: Der nächste steuerpflichtige Verkauf besteuert diesen Gewinn mit.²

Eine klassische Handänderungssteuer kennt der Aargau nicht. Stattdessen erhebt der Kanton bei jedem Verkauf eine Grundbuchabgabe von 4 Promille des Kaufpreises.⁴ Käufer und Verkäufer haften dafür gemeinsam; wer sie am Ende trägt, regelt das Gesetz nicht.⁴

Den Kaufvertrag beurkunden darf nur eine Aargauer Urkundsperson, also eine Notarin oder ein Notar.⁵