Immobilie verkaufen in Neuenhof: das Areal Härdli an der Limmat

Eine amtliche Statistik der bezahlten Preise fehlt für Neuenhof. Der Kanton Aargau erhebt sie nicht je Gemeinde, im Gegensatz zum Kanton Zürich. Was Portale für Neuenhof nennen, sind Angebotspreise und keine bezahlten Preise.

Amtlich erfasst ist der Bestand: Neuenhof zählt 889 Gebäude mit Wohnnutzung im Bezirk Baden. 419 davon sind Einfamilienhäuser, also 47,1 %, im Kanton 65,9 %, Rang 25 von 25 im Bezirk Baden. Insgesamt gibt es in Neuenhof 4'325 Wohnungen. Vor 1981 gebaut wurden 62,5 %, im Kanton 51,8 %. Unüberbaut sind 9,1 Hektaren von 141,2 Hektaren Bauzone, also 6,5 % (Stand 2022). Beim Anteil unüberbauter Bauzone liegt Neuenhof auf Rang 100 von 196 im Kanton.

Für ein einzelnes Haus in Neuenhof zählen Lage, Grundstück, Baujahr und Zustand, gemessen an vergleichbaren Verkäufen. Eine schriftliche Preisspanne mit Herleitung erhalten Sie in der kostenlosen Einordnung.

Das Areal Härdli liegt zwischen Limmatufer und Bahngeleisen. Mit sechs Hektaren gilt es als wichtigstes Entwicklungspotenzial der Gemeinde.¹² Heute liegen dort Familiengärten, die Alterssiedlung Sonnmatt und der Tennisclub Neuenhof. Entstehen soll ein neues Wohn- und Arbeitsquartier, nachhaltig und autoreduziert.¹² 2021 bewilligte die Gemeindeversammlung dafür einen Studienauftrag über 520’000 Franken.¹³ Die Abrechnung über 717’834.20 Franken war für die Gemeindeversammlung vom 22. Juni 2026 traktandiert.¹³ Mehrkosten entstanden unter anderem durch Abklärungen für Tennisplatz und Familiengärten sowie Vorarbeiten für den Masterplan.¹³

Die Bau- und Nutzungsordnung sieht für das Gebiet eine eigene Wohn- und Arbeitsplatzzone «Härdli» vor.¹⁴ Sie dient der Entwicklung eines gemischten Quartiers entlang der Limmat. Die Einzelheiten legt der Gemeinderat in einem Gestaltungsplan fest.¹⁴ Grundlage dafür ist zwingend ein qualifiziertes Wettbewerbsverfahren.¹⁴ Für Grundstücke in der Nähe heisst das: Die Entwicklung ist im Zonenrecht verankert. Wer dort verkauft, verkauft mit Blick auf dieses künftige Quartier.

In Neuenhof stammen 556 von 889 Gebäuden mit Wohnnutzung, also 62,5 %, aus der Zeit vor 1981. Unter den 196 Aargauer Gemeinden ist das Rang 19, gezählt vom höchsten Anteil; im Bezirk Baden Rang 2 von 25. Neuenhof hat damit einen höheren Anteil als der Kanton mit 51,8 %. Zum Vergleich mit Neuenhof: In Baden sind es 60,3 %.

Mit Öl oder Gas heizen in Neuenhof 631 Gebäude mit Wohnnutzung, 71,0 %, im Kanton 51,8 %. Unter den 196 Aargauer Gemeinden ist das Rang 7, gezählt vom höchsten Anteil. Für viele Eigentümer in Neuenhof ist die Heizung damit ein Thema. Zum Vergleich mit Neuenhof: In Baden heizen 64,3 % der Gebäude mit Wohnnutzung mit Öl oder Gas.

Wer in Neuenhof verkauft, legt Belege zu Heizung, Dach und Fenster den Verkaufsunterlagen bei. Ab dem 1. Januar 2029 entfallen für Eigentümer in Neuenhof, die selbst darin wohnen, Eigenmietwert und Unterhaltsabzug.¹ Die Rechnung vor einem Umbau zeigt Umbauen oder verkaufen.

Neuenhof zählt 9'306 Einwohnerinnen und Einwohner. 1'620 von ihnen, 17,4 %, sind 65 oder älter, im Kanton 19,5 %. Unter den 196 Aargauer Gemeinden ist das Rang 152, gezählt vom höchsten Anteil; im Bezirk Baden Rang 20 von 25. Zum Vergleich mit Neuenhof: In Baden sind es 17,1 %.

Am 1. Juni 2026 standen in Neuenhof 145 Wohnungen leer, 3,35 % des Bestands, im Kanton 1,05 %. Unter den 196 Aargauer Gemeinden ist das Rang 188, gezählt vom tiefsten Leerstand. Für Neuenhof gilt: Die Zahl zählt alle Wohnungen, sie misst nicht die Häuser auf dem Markt.

Der Steuerfuss der Gemeinde von Neuenhof beträgt 112 %. Unter den 196 Aargauer Gemeinden ist das Rang 119, gezählt vom tiefsten Steuerfuss. Wie Neuenhof bei gleichem Einkommen und Vermögen abschneidet, zeigt der Gemeinde-Atlas. Mit dem öffentlichen Verkehr erreichen Sie Zürich HB ab der Haltestelle Neuenhof in 23 Minuten, ohne Umsteigen.

Im Kanton Aargau sinkt die Grundstückgewinnsteuer mit jedem vollen Besitzjahr. Sie fällt von 40 Prozent im ersten Jahr auf 5 Prozent ab 25 vollen Jahren.² Nach mehr als zehn vollen Jahren zählt bei einem Haus mindestens eine Pauschale, 80 bis 65 Prozent des Verkaufspreises.³

Verkaufen Sie Ihr dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Zuhause, können Sie einen Aufschub der Steuer beantragen.² Dafür kaufen oder bauen Sie innert 2 Jahren vor oder 3 Jahren danach ein neues Zuhause in der Schweiz.² Aufgeschoben wird nur, soweit Sie den Erlös wieder einsetzen.² Aufgeschoben heisst nicht erlassen: Der nächste steuerpflichtige Verkauf besteuert diesen Gewinn mit.²

Eine klassische Handänderungssteuer kennt der Aargau nicht. Stattdessen erhebt der Kanton bei jedem Verkauf eine Grundbuchabgabe von 4 Promille des Kaufpreises.⁴ Käufer und Verkäufer haften dafür gemeinsam; wer sie am Ende trägt, regelt das Gesetz nicht.⁴

Den Kaufvertrag beurkunden darf nur eine Aargauer Urkundsperson, also eine Notarin oder ein Notar.⁵