Immobilie verkaufen in Obersiggenthal: Mehrwertausgleich seit 2014

Wer in Obersiggenthal verkauft, findet keine amtliche Preiszahl. Medianpreise je Gemeinde führt der Kanton Aargau nicht, der Kanton Zürich schon. Was Portale für Obersiggenthal nennen, sind Angebotspreise und keine bezahlten Preise.

Amtlich erfasst ist der Bestand: Obersiggenthal zählt 1'575 Gebäude mit Wohnnutzung im Bezirk Baden. 991 davon sind Einfamilienhäuser, also 62,9 %, im Kanton 65,9 %, Rang 18 von 25 im Bezirk Baden. Insgesamt gibt es in Obersiggenthal 4'270 Wohnungen. Vor 1981 gebaut wurden 61,0 %, im Kanton 51,8 %. Unüberbaut sind 4,9 Hektaren von 171,1 Hektaren Bauzone, also 2,9 % (Stand 2022). Beim Anteil unüberbauter Bauzone liegt Obersiggenthal auf Rang 162 von 196 im Kanton.

Wie viel Ihr Haus in Obersiggenthal wert ist, ergibt sich aus Vergleichsverkäufen, aus Grundstück und aus Zustand. Die kostenlose Einordnung liefert Ihnen eine schriftliche Spanne samt Begründung.

Die Bau- und Nutzungsordnung von Obersiggenthal beschloss der Einwohnerrat am 17. Oktober 2013. Der Regierungsrat genehmigte sie am 19. März 2014.¹²

Paragraf 6 regelt den Mehrwertausgleich. Wird Land eingezont oder etwa eine Grünzone in eine Wohnzone umgezont, schuldet die Eigentümerschaft der Gemeinde 25 Prozent des Mehrwerts.¹² Bei Einzonungen gehen eidgenössische und kantonale Regeln vor.¹²

Fällig wird die Zahlung innert 30 Tagen nach einem Verkauf, vor Baubeginn oder spätestens sechs Jahre nach der Rechtskraft der Zonenänderung. Bis dahin darf auf der Fläche nicht gebaut werden, und eine Anmerkung im Grundbuch hält das fest.¹² Ein Blick ins Grundbuch vor dem Verkauf schafft deshalb Klarheit.

Die Erträge setzt die Gemeinde zweckgebunden ein, etwa für Raumplanung und öffentliche Infrastruktur. Eine Richtlinie des Gemeinderats sieht vor, sie nach Möglichkeit bis 2030 zu verteilen.¹³ Ein gewöhnlicher Hausverkauf ohne Zonenänderung löst keinen Mehrwertausgleich aus.

In Obersiggenthal stammen 961 von 1'575 Gebäuden mit Wohnnutzung, also 61,0 %, aus der Zeit vor 1981. Unter den 196 Aargauer Gemeinden ist das Rang 24, gezählt vom höchsten Anteil; im Bezirk Baden Rang 4 von 25. Obersiggenthal hat damit einen höheren Anteil als der Kanton mit 51,8 %. Zum Vergleich mit Obersiggenthal: In Baden sind es 60,3 %.

Mit Öl oder Gas heizen in Obersiggenthal 880 Gebäude mit Wohnnutzung, 55,9 %, im Kanton 51,8 %. Unter den 196 Aargauer Gemeinden ist das Rang 50, gezählt vom höchsten Anteil. Für viele Eigentümer in Obersiggenthal ist die Heizung damit ein Thema. Zum Vergleich mit Obersiggenthal: In Baden heizen 64,3 % der Gebäude mit Wohnnutzung mit Öl oder Gas.

Belege zu Heizung, Dach und Fenster gehören deshalb in die Verkaufsunterlagen für Obersiggenthal. Für selbst bewohnte Häuser in Obersiggenthal fallen am 1. Januar 2029 Eigenmietwert und Unterhaltsabzug weg.¹ Ob sich ein Umbau in Obersiggenthal vorher noch rechnet, zeigt Umbauen oder verkaufen.

Obersiggenthal zählt 9'020 Einwohnerinnen und Einwohner. 1'907 von ihnen, 21,1 %, sind 65 oder älter, im Kanton 19,5 %. Unter den 196 Aargauer Gemeinden ist das Rang 58, gezählt vom höchsten Anteil; im Bezirk Baden Rang 5 von 25. Zum Vergleich mit Obersiggenthal: In Baden sind es 17,1 %.

Am 1. Juni 2026 standen in Obersiggenthal 20 Wohnungen leer, 0,47 % des Bestands, im Kanton 1,05 %. Unter den 196 Aargauer Gemeinden ist das Rang 45, gezählt vom tiefsten Leerstand. Gezählt sind in Obersiggenthal gemietete und eigene Wohnungen; wie viele Häuser zum Kauf stehen, zeigt die Zahl nicht.

Der Steuerfuss der Gemeinde von Obersiggenthal beträgt 110 %. Unter den 196 Aargauer Gemeinden ist das Rang 107, gezählt vom tiefsten Steuerfuss. Wie Obersiggenthal bei gleichem Einkommen und Vermögen abschneidet, zeigt der Gemeinde-Atlas. Mit dem öffentlichen Verkehr erreichen Sie Zürich HB ab der Haltestelle Nussbaumen AG, Markthof in 32 Minuten, mit 1 Umstieg.

Im Kanton Aargau sinkt die Grundstückgewinnsteuer mit jedem vollen Besitzjahr. Sie fällt von 40 Prozent im ersten Jahr auf 5 Prozent ab 25 vollen Jahren.² Nach mehr als zehn vollen Jahren zählt bei einem Haus mindestens eine Pauschale, 80 bis 65 Prozent des Verkaufspreises.³

Verkaufen Sie Ihr dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Zuhause, können Sie einen Aufschub der Steuer beantragen.² Dafür kaufen oder bauen Sie innert 2 Jahren vor oder 3 Jahren danach ein neues Zuhause in der Schweiz.² Aufgeschoben wird nur, soweit Sie den Erlös wieder einsetzen.² Aufgeschoben heisst nicht erlassen: Der nächste steuerpflichtige Verkauf besteuert diesen Gewinn mit.²

Eine klassische Handänderungssteuer kennt der Aargau nicht. Stattdessen erhebt der Kanton bei jedem Verkauf eine Grundbuchabgabe von 4 Promille des Kaufpreises.⁴ Käufer und Verkäufer haften dafür gemeinsam; wer sie am Ende trägt, regelt das Gesetz nicht.⁴

Den Kaufvertrag beurkunden darf nur eine Aargauer Urkundsperson, also eine Notarin oder ein Notar.⁵