Immobilie verkaufen in Balgach: tiefster Steuerfuss im Kanton

Eine amtliche Statistik der bezahlten Preise fehlt für Balgach. Der Kanton St. Gallen erhebt sie nicht je Gemeinde, im Gegensatz zum Kanton Zürich. Was Portale für Balgach nennen, sind Angebotspreise und keine bezahlten Preise.

Amtlich erfasst ist der Bestand: Balgach zählt 1'312 Gebäude mit Wohnnutzung im Wahlkreis Rheintal. 888 davon sind Einfamilienhäuser, also 67,7 %, im Kanton 59,2 %, Rang 9 von 13 im Wahlkreis Rheintal. Insgesamt gibt es in Balgach 2'577 Wohnungen. Vor 1981 gebaut wurden 55,9 %, im Kanton 58,9 %. Unüberbaut sind 8,9 Hektaren von 164,9 Hektaren Bauzone, also 5,4 % (Stand 2022). Beim Anteil unüberbauter Bauzone liegt Balgach auf Rang 49 von 75 im Kanton.

Den Preis Ihres Hauses in Balgach bestimmen Lage, Grundstück und Gebäude, bewertet anhand ähnlicher Verkäufe. In der kostenlosen Einordnung erhalten Sie dazu eine schriftliche Preisspanne mit Herleitung.

Balgach hat den tiefsten Gesamtsteuerfuss aller Gemeinden im Kanton St. Gallen.¹⁴ Das kann den Ort für Käuferinnen und Käufer zusätzlich interessant machen. Gleichzeitig erneuert die Gemeinde ihre gesamte Zonenordnung. Im November 2024 legte sie die vom Gemeinderat erlassene Rahmennutzungsplanung öffentlich auf.¹⁵ Dazu gehören der neue Zonenplan und das Baureglement. Der kommunale Richtplan wurde gleichzeitig öffentlich bekannt gemacht.¹⁵

Die Auflage dauerte vom 18. November bis zum 17. Dezember 2024. In dieser Frist konnten Betroffene Einsprache gegen Zonenplan und Baureglement erheben.¹⁵ Neue Vorschriften gelten erst, wenn sie rechtskräftig sind. Bis dahin bleiben für einen Verkauf die bisherigen Regeln massgebend. Wer sein Haus heute verkauft, spricht Käuferinnen und Käufer an, die den tiefen Steuerfuss schätzen. Das gilt unabhängig davon, wie weit die Zonenrevision fortgeschritten ist. Die Unterlagen dazu sind auf der Website der Gemeinde einsehbar.¹⁵

In Balgach stammen 734 von 1'312 Gebäuden mit Wohnnutzung, also 55,9 %, aus der Zeit vor 1981. Unter den 75 St. Galler Gemeinden ist das Rang 39, gezählt vom höchsten Anteil; im Wahlkreis Rheintal Rang 5 von 13. Balgach hat damit einen tieferen Anteil als der Kanton mit 58,9 %. Zum Vergleich mit Balgach: In Altstätten sind es 59,7 %.

Mit Öl oder Gas heizen in Balgach 817 Gebäude mit Wohnnutzung, 62,3 %, im Kanton 50,0 %. Unter den 75 St. Galler Gemeinden ist das Rang 13, gezählt vom höchsten Anteil. Für viele Eigentümer in Balgach ist die Heizung damit ein Thema. Zum Vergleich mit Balgach: In Altstätten heizen 49,5 % der Gebäude mit Wohnnutzung mit Öl oder Gas.

Wer in Balgach verkauft, legt Belege zu Heizung, Dach und Fenster den Verkaufsunterlagen bei. Ab dem 1. Januar 2029 entfallen für Eigentümer in Balgach, die selbst darin wohnen, Eigenmietwert und Unterhaltsabzug.¹ Die Rechnung vor einem Umbau zeigt Umbauen oder verkaufen.

Balgach zählt 5'229 Einwohnerinnen und Einwohner. 939 von ihnen, 18,0 %, sind 65 oder älter, im Kanton 19,9 %. Unter den 75 St. Galler Gemeinden ist das Rang 59, gezählt vom höchsten Anteil; im Wahlkreis Rheintal Rang 9 von 13. Zum Vergleich mit Balgach: In Altstätten sind es 19,8 %.

Am 1. Juni 2026 standen in Balgach 28 Wohnungen leer, 1,09 % des Bestands, im Kanton 1,16 %. Unter den 75 St. Galler Gemeinden ist das Rang 51, gezählt vom tiefsten Leerstand. Gezählt sind in Balgach gemietete und eigene Wohnungen; wie viele Häuser zum Kauf stehen, zeigt die Zahl nicht.

Der Steuerfuss der Gemeinde von Balgach beträgt 61 %. Unter den 75 St. Galler Gemeinden ist das Rang 1, gezählt vom tiefsten Steuerfuss. Wie Balgach bei gleichem Einkommen und Vermögen abschneidet, zeigt der Gemeinde-Atlas. Mit dem öffentlichen Verkehr erreichen Sie Zürich HB ab der Haltestelle Balgach, Dorf in 101 Minuten, mit 2 Umstiegen.

Der Kanton besteuert beim Verkauf den Gewinn: Verkaufspreis minus Anlagekosten, nach einem progressiven Tarif.² Nach mehr als 15 Besitzjahren sinkt die Steuer Jahr für Jahr, mit mindestens 15 eigenen Wohnjahren um bis zu 40,5 Prozent.² Das gilt auf dem Gewinn bis 500'000 Franken; im Übrigen sind es höchstens 20 Prozent.² Unter 5 Besitzjahren steigt die Steuer.²

Verkaufen Sie Ihr dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Eigenheim, können Sie die Steuer ganz oder teilweise aufschieben.³ Dafür kaufen Sie in der Schweiz ein ebenso genutztes Zuhause.⁴ Das geht bis 1 Jahr vor oder innert 3 Jahren nach dem Verkauf.⁴ Aufgeschoben heisst nicht erlassen.³

Zusätzlich schuldet der Käufer eine Handänderungssteuer von 1 Prozent des Kaufpreises. Der Verkäufer haftet solidarisch; zwischen Eltern und Kindern gilt der halbe Satz.⁵

Den Kaufvertrag beurkundet das Grundbuchamt der Gemeinde, in der das Grundstück liegt.⁶ Für den Grundbucheintrag gilt eine Gebühr von 2 Promille bis 2 Millionen Franken, darüber 0,5 Promille.⁷ Beurkundet das Grundbuchamt zugleich den Vertrag, verdoppelt sich die Gebühr.⁷