Immobilie verkaufen in Bachs: 2015 und 2025 kein Haus verkauft

Der Kanton schätzt Wohnbauland in Bachs für 2025 auf 829 Franken pro Quadratmeter.⁸ Gegenüber 592 Franken im Jahr 2015 ist der Modellwert um 40 Prozent gestiegen. Die Spanne, in der das Modell typisch liegt, reicht von 577 bis 1'192 Franken.

Bezahlte Preise für Bauland weist der Kanton nur für alle Gemeinden zusammen aus. 2021 bis 2025 lag dieser Median bei 1'742 Franken pro Quadratmeter.⁸ Das Modell für Bachs ist eine Schätzung, der Kantonswert ein Median bezahlter Preise. Der Vergleich zeigt nur, dass Bachs klar darunter liegt.

Für ein Haus ist das Bauland erst der Anfang. Das Modell kennt weder Ihre Parzelle noch das Gebäude, das mit Alter, Zustand und Ausbau dazukommt. Eine amtliche Kennzahl für den Hauspreis je Quadratmeter Grundstück fehlt für Bachs in allen drei Stichjahren. Grundstück und Gebäude lassen sich trotzdem einzeln herleiten, mit Plänen, Belegen und dem Grundbuchauszug.

Zuerst eine Einschränkung: Die Statistik zählt hier freie Verkäufe in den drei Stichjahren 2007, 2015 und 2025.² Was dazwischen geschah, ist nicht ausgewertet. Konkret für Bachs: 3 Hausverkäufe im Jahr 2007, keiner 2015 und keiner 2025.

Der Bezirk Dielsdorf hat genug Verkäufe für amtliche Mediane. Einfamilienhäuser kosteten dort 2025 im Median 1'350'000 Franken, bei 178 Verkäufen, Eigentumswohnungen 920'000 Franken, bei 193 Verkäufen.² 2015 lag der Wohnungsmedian bei 690'000 Franken, aus 303 Verkäufen. Bis 2025 stieg er um 33 Prozent.

Diese Mediane mischen Verkäufe aus dem ganzen Bezirk, von Regensdorf bis Bachs. Für ein Haus in Bachs sind sie ein Umfeld, kein Preis. Ob ein Haus im Dorf darüber oder darunter läge, hängt von Lage, Grundstück und Zustand ab, nicht vom Bezirk. Die Planungsregion Zürcher Unterland weist eigene, andere Werte aus, sie werden hier nicht vermischt.

Bachs erhebt die Grundstückgewinnsteuer nach dem Tarif des Kantons, der für alle Gemeinden gleich ist.¹ Mit jeder Gewinnstufe steigt der Satz, von 10 Prozent auf die ersten 4'000 Franken bis 40 Prozent über 100'000 Franken. Für das Rechenbeispiel ergibt das 81'400 Franken, noch ohne Besitzdauer.

Nach 10 vollen Jahren sinkt der Betrag um 20 Prozent auf 65'120 Franken. Mit 20 vollen Jahren ist die höchste Ermässigung von 50 Prozent erreicht, dann wären es 40'700 Franken. Für einen Kauf vor mehr als 20 Jahren darf der Verkehrswert von vor 20 Jahren angerechnet werden. Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn, reiner Unterhalt nicht.

Ein Aufschub setzt voraus, dass Sie das bisherige Zuhause selbst bewohnt haben und in der Schweiz ein neues kaufen, das Sie selbst bewohnen.¹ Kostet es weniger als der Erlös, wird die Differenz sofort besteuert. Übersteigt sein Preis Kaufpreis und Investitionen des alten nicht, bleibt es ohne Aufschub.¹⁰ Aufgeschoben heisst nicht erlassen.