Immobilie verkaufen in Niederweningen: ohne Median, mit direktem Zug

Angenommen, Sie vergleichen alle drei amtlichen Stichjahre. Bei Häusern blieben die freien Verkäufe 2025 bei 9, 2015 ebenfalls bei 9, 2007 bei 11. Bei Wohnungen waren es 2025 und 2015 je 12 Verkäufe, 2007 nur 6. Sechsmal dieselbe Frage, sechsmal unter der Schwelle: Der Kanton braucht mindestens 15 Verkäufe pro Jahr für einen Median, Niederweningen erreicht sie in keinem dieser Jahre.

Bemerkenswert ist die Konstanz bei Häusern: 11, 9 und wieder 9 Verkäufe. Bei Wohnungen lag die Zahl 2015 mit 12 doppelt so hoch wie 2007 und 2025 wieder bei 12. Für einen Median reicht auch das nicht.

Was das für Sie heisst: Eine Zahl aus dem Dorf selbst gibt es nicht, weder aus der Statistik noch aus der Erinnerung an einen einzelnen Verkauf. Für eine Bewertung braucht es das Umfeld und Ihr eigenes Grundstück, einzeln hergeleitet.

Das Modell des Kantons schätzt Wohnbauland in Niederweningen 2025 auf 1'510 Franken pro Quadratmeter. 2015 waren es noch 869 Franken, ein Plus von 73,8 Prozent in zehn Jahren. Typisch reicht das Modell von 1'059 bis 2'157 Franken pro Quadratmeter.

Ein zweites Mass gilt für den ganzen Kanton: Tatsächlich bezahlt wurden für Wohnbauland 2021 bis 2025 im Median 1'742 Franken, gegenüber 800 Franken für 2011 bis 2015, ein Plus von 118 Prozent. Das eine ist ein Median bezahlter Preise, das andere ein Modell für unbebautes Land. Beide taugen nur als grobe Orientierung, auch beim Vergleich ihrer Anstiege.

Was das für Sie heisst: Das Modell bewertet weder Ihre Parzelle noch Ihr Haus, es schätzt Land ohne Bebauung. Bei einem Haus in Niederweningen kommt das Gebäude mit Alter, Zustand und Ausbau dazu, einzeln hergeleitet und belegt.

Der Tarif gilt im ganzen Kanton gleich, Niederweningen erhebt die Steuer nur. Er steigt stufenweise mit dem Gewinn: Auf die ersten 4'000 Franken fallen 10 Prozent an, auf Gewinnteile über 100'000 Franken 40 Prozent. Danach zieht die Besitzdauer ab, im Beispiel 20 Prozent nach 10 vollen Jahren.

Ab 20 vollen Jahren ist die Ermässigung am höchsten, 50 Prozent. Im Beispiel wären dann 40'700 Franken fällig statt 65'120 Franken. Liegt Ihr Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie zudem den Verkehrswert von vor 20 Jahren anrechnen.

Kaufen Sie danach wieder ein Eigenheim, das Sie selbst bewohnen, kann die Steuer aufgeschoben werden. Voraussetzung ist, dass Sie auch das alte Objekt selbst bewohnt haben und in der Schweiz ersetzen. Kostet das neue Objekt weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar. Kostet es nicht mehr als Kaufpreis und Investitionen des alten, entfällt der Aufschub ganz. Aufgeschoben heisst aber nicht erlassen.