Immobilie verkaufen in Dübendorf: Warum das Haus mehr Steuer zahlt

Weil Haus und Wohnung ganz verschieden gewachsen sind. Der Hausmedian stieg von 820'000 Franken im Jahr 2007 auf 1'875'000 Franken.² Der Wohnungsmedian stieg von 598'500 auf 935'500 Franken. Seit 2015 ging er sogar leicht zurück, von 955'000 Franken.

Daraus entstehen sehr unterschiedliche Gewinne: 1'055'000 Franken beim Haus, 337'000 Franken bei der Wohnung. Der Tarif steigt mit dem Gewinn.¹ Im Median-Vergleich zahlt das Haus darum 230'384 Franken Steuer, die Wohnung 69'552 Franken. Das ist mehr als das Dreifache. Der Tarif ist für beide gleich, den Unterschied macht allein der Gewinn.

Was das für Sie heisst: Als Hausbesitzer gehört die Steuer in Dübendorf zu den grossen Zahlen Ihres Verkaufs. Als Wohnungseigentümer ist sie kleiner, dafür zählt der Preis umso mehr. Mit 130 Verkäufen im Jahr haben Käufer viel Vergleich, und der Wohnungsmedian liegt 22 Prozent unter dem Kanton.

Rechnerisch viel Kapital. Zwischen den beiden Medianen liegen 939'500 Franken. Ein Haus kostet hier im Median das Doppelte einer Wohnung, im Kanton ist es das 1,3-Fache.² Wer verkleinert und im Ort bleibt, setzt im Median-Vergleich viel Kapital frei, vor Steuer und Kosten.

Dazwischen steht die Steuer. Haben Sie das Haus dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt? Kaufen oder bauen Sie dann innert angemessener Frist ein gleich genutztes Eigenheim in der Schweiz, wird die Steuer aufgeschoben.¹ Das gilt nur, soweit der Erlös dafür verwendet wird. Kostet das neue Eigenheim weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar. Kostet es nicht mehr als einst das Haus samt wertvermehrenden Investitionen, entfällt der Aufschub ganz.

Was das für Sie heisst: Gerade das Kapital, das Sie freisetzen möchten, löst Steuer aus. Wie viel, hängt vom Preis der neuen Wohnung und vom Datum ab. Das lässt sich rechnen, bevor Sie das Haus inserieren und die Wohnung kaufen.

Der Boden. Der Kanton schätzt Wohnbauland in Dübendorf 2025 auf 3'092 Franken pro Quadratmeter, 114 Prozent mehr als 2015.¹⁰ Für den ganzen Kanton gibt es ein anderes Mass: Der Median der tatsächlich bezahlten Preise lag 2021 bis 2025 bei 1'742 Franken.¹⁰ Modell und bezahlte Preise sind verschieden gerechnet, der Vergleich ist nur ein grober Anhaltspunkt. Bei einem Haus mit grossem Grundstück fällt das ins Gewicht.

Die Bahn. Ab dem Bahnhof Dübendorf dauert die Fahrt nach Zürich HB ab 12 Minuten, mit der S 9.⁵ Für Käufer, die in der Stadt arbeiten, zählt das. In Dübendorf sind 14,9 Prozent der Bevölkerung 65 oder älter.⁴

Der Steuerfuss. Er liegt bei 92 Prozent, mit dem Staat bei 187 Prozent.³ Er gilt für Einkommen und Vermögen, nicht für den Gewinn aus dem Verkauf. In Uster zahlen Sie bei gleichem Einkommen rund 11 Prozent mehr Staats- und Gemeindesteuer, in Winterthur rund 18 Prozent mehr. Was das für Sie heisst: Prüfen Sie den Steuerfuss des neuen Wohnorts, bevor Sie wegziehen.