Immobilie verkaufen in Greifensee: Median fehlt, Bahnhof in Uster

Über den Bezirk, als ersten Schritt. Der Bezirk Uster, zu dem Greifensee gehört, hat genug Verkäufe für einen amtlichen Median. 2025 wechselten dort 534 Eigentumswohnungen den Besitzer, zum Median von 1'075'500 Franken.² 2015 waren es 508 Verkäufe, zum Median von 905'000 Franken, ein Plus von 19 Prozent in zehn Jahren.

Ein Bezirksmedian ist aber kein Preis für eine Wohnung in Greifensee selbst. Er mischt Verkäufe aus dem ganzen Bezirk, von der Stadt Uster bis zu kleineren Gemeinden. Für Häuser nennt der Bezirk ebenfalls eine Zahl: 2025 kostete ein Einfamilienhaus im Bezirk Uster im Median 1'750'000 Franken, bei 246 Verkäufen.²

Was das für Sie heisst: Der Bezirk Uster gibt eine Grössenordnung vor, keinen Preis für Ihr Objekt. Für eine Zahl, die zu Ihrem eigenen Haus oder Ihrer Wohnung passt, braucht es Lage, Grundstück und Gebäude einzeln. Vergleichsobjekte aus der näheren Umgebung sind dafür die Grundlage, nicht ein Mass aus dem ganzen Bezirk.

Das Modell des Kantons schätzt Wohnbauland in Greifensee 2025 auf 2'111 Franken pro Quadratmeter.⁷ 2015 waren es noch 1'211 Franken, ein Plus von 74,3 Prozent in zehn Jahren. Typisch reicht das Modell von 1'467 bis 3'049 Franken pro Quadratmeter.

Für den ganzen Kanton gibt es ein zweites Mass: Tatsächlich bezahlt wurden für Wohnbauland 2021 bis 2025 im Median 1'742 Franken.⁷ Beide Zahlen entstehen auf verschiedenen Wegen und taugen nur als grobe Orientierung, Greifensee liegt mit seinem Modellwert deutlich darüber.

Das Modell schätzt nur unbebautes Land, nicht Ihre eigene Parzelle und nicht das Gebäude darauf. Bei einem Haus in Greifensee kommt das Gebäude mit Alter, Zustand und Ausbau dazu. Von den 160 Zürcher Gemeinden liegt Greifensee beim Modellwert auf Rang 41, im oberen Drittel. Boden und Gebäude lassen sich einzeln herleiten und mit Unterlagen belegen, ein Preis aus dem Ort ersetzt diese Herleitung nicht.

Der Tarif gilt im ganzen Kanton gleich, Greifensee erhebt die Steuer nur.¹ Er steigt stufenweise mit dem Gewinn: 10 Prozent auf die ersten 4'000 Franken, 40 Prozent auf Gewinnteile über 100'000 Franken. Danach zieht die Besitzdauer ab, im Beispiel 20 Prozent nach 10 vollen Jahren.

Ab 20 vollen Jahren ist die Ermässigung am höchsten, 50 Prozent. Im Beispiel wären dann 28'800 Franken fällig statt 46'080 Franken.¹ Liegt Ihr Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie zudem den Verkehrswert von vor 20 Jahren anrechnen. Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn zusätzlich, reiner Unterhalt nicht.

Kaufen Sie danach wieder ein Eigenheim, das Sie selbst bewohnen, kann die Steuer aufgeschoben werden. Voraussetzung ist, dass Sie auch das alte Objekt selbst bewohnt haben und in der Schweiz ersetzen.¹ Kostet das neue Objekt weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar. Kostet es nicht mehr als Kaufpreis und Investitionen des alten, entfällt der Aufschub ganz.¹⁰ Aufgeschoben heisst aber nicht erlassen.