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Angenommen, Sie haben Ihr Haus in Hinwil erst vor einigen Jahren gekauft. Nun ändert sich etwas im Leben, und ein Verkauf steht im Raum. Die naheliegende Frage gilt dem Preis. Die zweite ist genauso wichtig: Seit wann gehört Ihnen das Haus?
Denn in Hinwil haben sich die Hauspreise ungleich bewegt. Der Median lag 2007 bei 750'000 Franken und 2015 erst bei 830'000 Franken. 2025 waren es 1'370'000 Franken. Ein grosser Gewinn kann also auch nach wenigen Jahren entstanden sein. Die Steuer darauf richtet sich aber nach den vollen Besitzjahren.
Und wie viel wäre es, wenn Ihnen das Haus erst seit fünf oder zehn Jahren gehört?
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel Hinwil: Einfamilienhaus, 18 Jahre Besitz
Annahme: Kauf 2007 und Verkauf 2025 je zum Medianpreis für Einfamilienhäuser in Hinwil, ohne Investitionen, Kosten und Aufschub.
- Verkaufspreis (Median 2025, provisorisch)
- CHF 1'370'000
- Kaufpreis (Median 2007)
- – CHF 750'000
- Grundstückgewinn
- CHF 620'000
- Steuer nach Tarif, vor Ermässigung
- CHF 237'400
- Ermässigung für 18 volle Jahre: 44 %
- – CHF 104'456
- Grundstückgewinnsteuer
- CHF 132'944
- Bleibt nach Steuer, vor Hypothek
- CHF 1'237'056
Wie stark verändert die Besitzdauer die Steuer in Hinwil?
Deutlich. Der Kanton bestimmt den Tarif für alle Gemeinden gleich, Hinwil zieht die Steuer ein.1 Unter einem Jahr Besitz kommt ein Zuschlag von 50 Prozent dazu, unter zwei Jahren von 25 Prozent. Nach fünf vollen Jahren gibt es die erste Ermässigung von 5 Prozent. Jedes weitere volle Jahr bringt 3 Prozentpunkte mehr, bis zur Hälfte nach 20 Jahren.
Auf denselben Gewinn von 620'000 Franken heisst das: Nach 5 Jahren sind 225'530 Franken fällig, nach 10 Jahren 189'920 Franken.1 Nach 18 Jahren sind es 132'944 Franken, nach 20 Jahren noch 118'700 Franken. Wer 20 Jahre besitzt, zahlt also gut die Hälfte dessen, was nach 5 Jahren anfällt.
Was das für Sie heisst: Steht ein volles Besitzjahr kurz bevor, das den Zuschlag beendet oder die Ermässigung erhöht, lohnt ein Blick auf den Kalender. Wie die Jahre in Ihrem Fall gezählt werden, bestätigt Ihnen das Gemeindesteueramt. Ob ein späterer Termin am Ende mehr bringt, hängt auch am Markt. Das gehört in ein Gespräch, nicht in eine Faustregel.
| Besitzdauer | Ermässigung | Grundstückgewinnsteuer |
|---|---|---|
| 5 volle Jahre | 5 % | CHF 225'530 |
| 10 volle Jahre | 20 % | CHF 189'920 |
| 15 volle Jahre | 35 % | CHF 154'310 |
| 18 volle Jahre | 44 % | CHF 132'944 |
| 20 volle Jahre | 50 % | CHF 118'700 |
Warum zählt in Hinwil das Kaufjahr so viel?
Weil der grössere Teil des Anstiegs spät kam. Der Hausmedian lag 2007 bei 750'000 Franken, 2015 bei 830'000 Franken und 2025 bei 1'370'000 Franken.2 Seit 2015 ist das ein Plus von 65 Prozent. Wer 2007 kaufte, hat bis 2015 im Median wenig gewonnen, danach viel.
Ein Median beschreibt allerdings den Markt, nicht Ihr Haus. 2015 beruhte er auf nur 20 Verkäufen, 2025 auf 34. Werden in einem Jahr mehr neuere oder grössere Häuser verkauft, kann er steigen, ohne dass ein einzelnes Haus mehr wert ist. Massgebend für Ihre Steuer ist Ihr eigener Kaufpreis.
Haben Sie vor über 20 Jahren gekauft, dürfen Sie anstelle des damaligen Preises den Verkehrswert ansetzen, den das Haus vor 20 Jahren hatte.1 Ein Anbau und andere Investitionen, die den Wert erhöhen, verkleinern den Gewinn. Normaler Unterhalt zählt nicht. Was das für Sie heisst: Legen Sie Kaufvertrag und Rechnungen bereit. Damit lässt sich Ihre Steuer auf den Franken rechnen.
| Kennzahl | Hinwil | Stand |
|---|---|---|
| Median Einfamilienhaus (34 Verkäufe) | CHF 1'370'000 | 2025, provisorisch |
| Median Eigentumswohnung (53 Verkäufe) | CHF 870'000 | 2025, provisorisch |
| Median Haus / Wohnung (20 / 30 Verkäufe) | CHF 830'000 / CHF 710'000 | 2015 |
| Wohnbauland pro m² (Modell des Kantons) | CHF 1'264 (2015: CHF 790) | 2025, provisorisch |
| Einwohner, davon 65 und älter | 11'923, davon 2'578 (21,6 %) | 2025 |
| Steuerfuss Gemeinde / gesamt, ohne Kirche | 116 % / 211 % | 2026 |
| Bahn ab Hinwil nach Zürich HB | ab 28 Minuten (S 14, 1 Umstieg) | Fahrplan Oktober 2026 |
| Kommunaler Mehrwertausgleich | 25 % des um CHF 100'000 gekürzten Mehrwerts | in Kraft seit 01.02.2024 |
Wie steht Hinwil bei Wohnungen, Steuerfuss und Bahn da?
2025 wurden in Hinwil 34 Häuser und 53 Eigentumswohnungen frei verkauft.2 Eine Wohnung kostete im Median 870'000 Franken, 23 Prozent mehr als 2015. Der Hausmedian liegt 14 Prozent unter dem Kanton. Zwischen Haus und Wohnung liegen 500'000 Franken. Wer im Ort verkleinert, setzt im Median-Vergleich also Kapital frei, vor Steuer und Kosten.
Der Steuerfuss liegt bei 116 Prozent, mit dem Staat bei 211 Prozent.3 Für die Grundstückgewinnsteuer spielt er keine Rolle, er gilt für Einkommen und Vermögen. Wer nach Uster zieht, zahlt bei gleichem Einkommen rund 2 Prozent weniger Staats- und Gemeindesteuer. In Wetzikon wären es rund 1 Prozent mehr.
21,6 Prozent der Bevölkerung sind 65 oder älter, 2'578 von 11'923 Menschen.4 Ab dem Bahnhof Hinwil erreichen Sie Zürich HB ab 28 Minuten, mit der S 14 und einmal Umsteigen.5 Was das für Sie heisst: Diese Fahrzeit gehört in jedes Inserat.
Was gilt beim Mehrwertausgleich in Hinwil?
Für Auf- und Umzonungen kennt Hinwil eine eigene Abgabe. Sie beträgt 25 Prozent des um 100'000 Franken gekürzten Mehrwerts.6 In Kraft ist sie seit dem 1. Februar 2024.7 Gemeint ist der Planungsvorteil, wenn neu mehr gebaut werden darf. Unter einer Grundstücksfläche von 1'200 Quadratmetern fällt sie in der Regel nicht an.6
Fällig wird die Abgabe erst, wenn gebaut wird, nicht beim Verkauf.9 Wird vorher verkauft, übernimmt die Käuferschaft diese Pflicht, und der Kaufvertrag sollte das festhalten.8 Hintergründe stehen im Ratgeber Mehrwertausgleich.
In Hinwil entscheidet Ihr Kaufjahr mit über die Steuer. Ich rechne mit Ihrem Kaufvertrag, Ihren Belegen und einem realistischen Verkaufstermin. Ohne Verkaufsdruck.
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Ich habe das Haus geerbt. Welches Kaufjahr zählt dann?
Erben löst keine Grundstückgewinnsteuer aus. Verkaufen Sie später, gilt in der Regel der Kauf durch die verstorbene Person als Ausgangspunkt, und ihre Besitzjahre zählen mit. Mehr dazu im Ratgeber Erbschaft.
Bis wann muss ich den Grundstückgewinn in Hinwil deklarieren?
Die Erklärung zum Grundstückgewinn geht innert 30 Tagen nach der Handänderung an das Gemeindesteueramt Hinwil. Auf Gesuch kann die Frist verlängert werden.
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Quellen
- Steuergesetz Kanton Zürich (StG ZH, LS 631.1), §§ 205, 216 Abs. 3, 219, 220 Abs. 2, 221, 225, 226 (Nachtrag 132) · Stand 1.4.2026, abgerufen 15.10.2026
- Kanton Zürich, Amt für Statistik und Daten: Freihandverkäufe von Immobilien inkl. Medianpreisen seit 2007 (KTZH_00000077) · Datenstand 2025/Q4, Werte 2023–2025 provisorisch, abgerufen 15.10.2026
- Kanton Zürich, Statistisches Amt: Steuerfüsse der Zürcher Gemeinden 2026 · Stand 24.03.2026, definitiv
- Kanton Zürich, Statistisches Amt: Bevölkerung nach Gemeinde und Alter (KTZH_00000254) · Jahr 2025, abgerufen 15.10.2026
- SBB-Online-Fahrplan: Hinwil – Zürich HB, schnellste Verbindung mit Abfahrt 09:00–09:59 · Fahrplan Oktober 2026, Abfrage 15.10.2026 für den 20. und 22.10.2026
- Gemeinde Hinwil: Bau- und Zonenordnung, Ziffer 1.3 «Mehrwertausgleich» · gültige Fassung, abgerufen 15.10.2026
- Baudirektion Kanton Zürich: Stand Umsetzung Mehrwertausgleich in den Gemeinden (Karte) · abgerufen 15.10.2026
- Mehrwertausgleichsgesetz Kanton Zürich (MAG, LS 700.9), §§ 6, 19, 20 · abgerufen 09.10.2026
- Mehrwertausgleichsverordnung Kanton Zürich (MAV, LS 700.91), § 21 · abgerufen 09.10.2026
- Regierungsrat Kanton Zürich: RRB Nr. 42/2026, Staatssteuerfuss 2026 (95 %) · vom 14.01.2026
- Kanton Zürich, Amt für Statistik und Daten: Immobilienpreise im Kanton Zürich (KTZH_00003158), Wohnbauland, Modellwert je Gemeinde in Fr./m² · Datenstand 2025/Q4, Werte 2022–2025 provisorisch, abgerufen 15.10.2026
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