Immobilie verkaufen in Nürensdorf: es kommt auf den Boden an

Ein grosser Teil, wenn man die beiden amtlichen Zahlen nebeneinanderlegt. Ein Haus kostete 2025 im Median 2'614 Franken pro Quadratmeter Grundstück, Gebäude inbegriffen.² Blosses Wohnbauland schätzt das Modell des Kantons auf 2'369 Franken.⁹ Typisch reicht das Modell von 1'672 bis 3'359 Franken.

Rechnerisch bleibt für das Gebäude wenig übrig. Die eine Zahl stammt aus Verkäufen, die andere aus einem Modell, sie zeigen also nur die Richtung. Der Boden ist zudem stark gestiegen: Seit 2015 legte das Modell um 103,7 Prozent zu, es hat sich mehr als verdoppelt.

Was das für Sie heisst: Bei einem älteren Haus kann der Boden den grössten Teil des Werts ausmachen. Dann zählen Fläche, Form und Zone des Grundstücks mehr als die Küche. Wichtig ist auch die Ausnützung, also wie viel darauf gebaut werden darf. Lassen Sie Land und Gebäude in der Bewertung getrennt ausweisen.

Weil Nürensdorf eine eigene Mehrwertabgabe erhebt, seit dem 23. September 2023: 30 Prozent des um 100'000 Franken gekürzten Mehrwerts.⁶ Grundstücke unter 1'200 Quadratmetern sind befreit.⁶ Das ist die kleinste Freifläche, die das kantonale Gesetz erlaubt. Liegt der Mehrwert aber über 250'000 Franken, zählt auch ein kleineres Grundstück.⁷

Die Abgabe betrifft nur einen Mehrwert aus einer Auf- oder Umzonung, wenn also neu mehr gebaut werden darf. Fällig wird sie erst bei der Überbauung, nicht beim Verkauf.⁸ Verkaufen Sie vorher, geht die Pflicht auf die Käuferschaft über. Sie gehört deshalb in den Kaufvertrag.⁷

Was das für Sie heisst: Fragen Sie beim Bauamt nach, ob Ihr Grundstück auf- oder umgezont wurde, vor allem wenn es 1'200 Quadratmeter oder mehr misst. Kommt eine Abgabe in Frage, gehört sie offen auf den Tisch, bevor ein Käufer sie selbst entdeckt. Wird Land neu eingezont, erhebt zudem der Kanton eine eigene Abgabe von 20 Prozent des Mehrwerts, kleine Mehrwerte ausgenommen.⁷

Im Median-Beispiel 183'904 Franken. Der Hausmedian lag 2007 bei 790'000 Franken und 2025 bei 1'637'500 Franken.² Vom Gewinn von 847'500 Franken nimmt die Steuer 21,7 Prozent, vom Verkaufspreis 11,2 Prozent.¹ Für 2015 gibt es keinen Hausmedian, damals wurden nur 14 Häuser verkauft.

Den Tarif bestimmt der Kanton, die Gemeinde erhebt die Steuer.¹ Nach 20 vollen Jahren wären es bei gleichem Gewinn 164'200 Franken. Liegt Ihr Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie statt des alten Kaufpreises den Marktwert von vor 20 Jahren anrechnen.¹ Bei stark gestiegenem Boden kann das den Gewinn deutlich senken.

Der Steuerfuss von 90 Prozent, mit dem Staat 185 Prozent, betrifft nur Einkommen und Vermögen.³ In Bassersdorf zahlen Sie rund 13 Prozent mehr Staats- und Gemeindesteuer, in Kloten rund 5 Prozent mehr. Was das für Sie heisst: Wer nach dem Verkauf wegzieht, rechnet auch die künftige Einkommenssteuer mit.