Immobilie verkaufen in Kloten: grosser Gewinn, spürbare Steuer

Weil der Abstand zwischen damals und heute gross ist. Der Median einer Wohnung lag 2025 rund dreimal so hoch wie 2007.² Seit 2015 stieg er um 53 Prozent, von 750'000 auf 1'150'000 Franken. Mit 1'150'000 Franken liegt er nur 4 Prozent unter dem kantonalen Median.

Der Tarif ist im ganzen Kanton gleich, die Gemeinde erhebt die Steuer nur.¹ Er steigt aber mit dem Gewinn. Auf den Teil über 100'000 Franken fallen 40 Prozent an, vor der Ermässigung für die Besitzdauer.¹ Darum nimmt die Steuer im Klotener Beispiel 14,4 Prozent des Verkaufspreises. Das ist der höchste Anteil unter den Wohnungsbeispielen der 13 Gemeinden, die ich hier beschreibe.

Was das für Sie heisst: In Kloten lohnt sich die Steuerfrage besonders früh. Mediane beschreiben verschiedene Wohnungen. Ihr eigener Kaufpreis und Ihre Belege entscheiden, wie gross Ihr Gewinn wirklich ist.

Erstens mit Belegen. Vom Erlös abgezogen werden die Anlagekosten: Kaufpreis und wertvermehrende Investitionen wie ein Ausbau oder Anbau.¹ Abziehbar sind auch übliche Kosten des Verkaufs. Reiner Unterhalt zählt nicht. Jede gefundene Rechnung für eine echte Verbesserung senkt den Gewinn.

Zweitens mit der Besitzdauer. Ab 20 vollen Jahren sinkt die Steuer um die Hälfte, nach 18 Jahren sind es 44 Prozent.¹ Bei gleichem Gewinn wie im Beispiel wären nach 20 Jahren 148'000 Franken fällig statt 165'760 Franken. Wer 2007 gekauft hat, erreicht diese Grenze im Jahr 2027.

Drittens mit einem Aufschub. Haben Sie die Wohnung dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt? Kaufen oder bauen Sie dann innert angemessener Frist ein gleich genutztes Eigenheim in der Schweiz, wird die Steuer aufgeschoben.¹ Das gilt nur, soweit der Erlös dafür verwendet wird. Was das für Sie heisst: Klären Sie Daten und Belege, bevor der Verkaufstermin feststeht.

Bei Häusern ist er dünn geworden. 2015 wurden 16 Einfamilienhäuser frei verkauft, genug für einen Median von 1'045'000 Franken.² 2025 waren es 12, zu wenige für einen amtlichen Preis. Für Ihr Haus gibt es also keine aktuelle Vergleichszahl aus der Gemeinde.

Wohnungen wechseln öfter die Hand, 2025 waren es 35. Für Käufer zählt dabei der Weg in die Stadt. Ab dem Bahnhof Kloten dauert die Fahrt nach Zürich HB ab 15 Minuten, mit der S 7.⁵ In Kloten sind 15,5 Prozent der Bevölkerung 65 oder älter, 3'397 Menschen.⁴

Der Gemeindesteuerfuss liegt bei 100 Prozent, mit dem Staat bei 195 Prozent.³ Er betrifft nur Einkommen und Vermögen. In Opfikon sind es 189 Prozent, also rund 3 Prozent weniger Staats- und Gemeindesteuer bei gleichem Einkommen. In Bülach sind es 209 Prozent. Was das für Sie heisst: Ein Haus in Kloten braucht eine einzeln hergeleitete Bewertung.