Immobilie verkaufen in Zell: der Hausmarkt an der Zählschwelle

Weil zu wenige Häuser frei verkauft wurden. Der Kanton weist einen Median erst ab 15 freien Verkäufen im Jahr aus.² 2015 erreichte Zell diese Zahl genau, mit 15 Hausverkäufen und einem Median von 720'000 Franken. 2025 waren es 13, zwei unter der Schwelle.

Ausgewertet sind hier die Stichjahre 2007, 2015 und 2025, nicht die Jahre dazwischen. 2007 wechselten noch 24 Häuser frei den Besitzer, genug für einen Median. Aus 13 Fällen wäre eine Mitte wenig belastbar, schon wenige grosse oder neue Häuser könnten sie verschieben.

Was das für Sie heisst: Für ein Haus in Zell gibt es 2025 keine amtliche Vergleichszahl. Der Wert wird am Objekt hergeleitet, aus Lage, Grundstück und Gebäude, abgestützt auf Vergleichsobjekte aus der Region. Der Median von 2015 ist zehn Jahre alt und ersetzt diese Herleitung nicht.

Er hat sich mehr als verdreifacht. 2007 lag der Median einer Eigentumswohnung in Zell bei 245'000 Franken, 2025 bei 770'000 Franken, beide Male aus 25 Verkäufen.² Dazwischen, 2015, lag er bei 535'000 Franken, aus 35 Verkäufen.

Von 2015 bis 2025 stieg der Zeller Median um 44 Prozent. Der Median des Bezirks Winterthur, gebildet aus Verkäufen aus dem ganzen Bezirk, legte im selben Zeitraum um 37 Prozent zu. In der Planungsregion Winterthur und Umgebung waren es 40 Prozent. Unter dem Kantonsmedian von 1'200'000 Franken liegt der Zeller Median 2025 um rund 36 Prozent.

Ein tieferer Median heisst nicht, dass jede Wohnung in Zell günstiger ist. Grösse und Baujahr der verkauften Wohnungen lassen sich aus dem Median nicht ablesen. Was das für Sie heisst: Die lange Reihe zeigt, wohin sich der Median bewegt hat. Den Preis Ihrer Wohnung ersetzt sie nicht.

Erhoben wird die Steuer von Zell, der Tarif ist aber kantonal und überall derselbe.¹ Auf die ersten 4'000 Franken Gewinn fallen 10 Prozent an, auf jeden Franken über 100'000 Franken 40 Prozent. Danach zählt die Besitzdauer: Für 18 volle Jahre gibt es 44 Prozent Ermässigung, im Beispiel bleiben 111'664 Franken Steuer.

Zwei Jahre länger hätten bei gleichem Gewinn die volle Ermässigung von 50 Prozent gebracht, also 99'700 Franken Steuer.¹ Höher wird sie auch später nicht. Liegt der Kauf über 20 Jahre zurück, darf statt des Kaufpreises der Verkehrswert von vor 20 Jahren gelten. Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn, reiner Unterhalt nicht.

Kaufen Sie ein neues Eigenheim, lässt sich die Steuer aufschieben.¹⁰ Bedingung: Sie bewohnen altes und neues Objekt selbst, und der Ersatz liegt in der Schweiz. Ist der Ersatz günstiger als der Erlös, wird die Differenz sofort besteuert. Kostet er nicht mehr als einst Kaufpreis und Investitionen, entfällt der Aufschub. Aufgeschoben heisst nicht erlassen.