Haus verkaufen ohne Makler in der Schweiz: der ganze Ablauf

Nein. Das Gesetz schreibt für den Verkauf eines Hauses keinen Makler vor. Für den Kaufvertrag schreibt es nur eine Form vor: die öffentliche Beurkundung durch eine Urkundsperson, im Kanton Zürich beim Notariat.¹ Ohne diese Beurkundung ist der Vertrag ungültig, auch ein Vorvertrag.¹

Sie dürfen also jederzeit direkt mit einer Käuferschaft verhandeln und abschliessen. Das Notariat führt Sie dabei durch den Vertrag und erstellt einen Entwurf.¹³ Preis, Inserat und Verhandlung bleiben beim Privatverkauf Ihre eigene Aufgabe.

Ein Makler übernimmt freiwillig Aufgaben, die sonst Sie erledigen: Preis einschätzen, Inserat schalten, Besichtigungen führen, verhandeln. Wer die zwölf Fragen für die Wahl eines Maklers kennen will, findet sie unter Makler wählen.

Was das für Sie heisst: Die Entscheidung ist nicht rechtlich, sondern praktisch. Sie betrifft Ihre Zeit, Ihre Marktkenntnis und die Frage, wer die teuersten Fehler weiter unten sicher vermeidet.

Der Preis ist der Hebel mit der grössten Wirkung. Setzen Sie ihn zu hoch an, bleiben Besichtigungen oft aus, und das Haus kann nach einigen Wochen als schwierig gelten. Setzen Sie ihn zu tief an, verschenken Sie Geld, oft ohne es je zu merken.

Der eigene Blick auf das eigene Haus ist selten neutral. Ein Umbau, der viel gekostet hat, oder eine Erinnerung, die am Haus hängt, verschiebt den eigenen Blick auf den Preis. Der Markt kennt diese Geschichte nicht und zahlt dafür nicht automatisch mehr.

Eine unabhängige Einschätzung trennt diese beiden Dinge: Ihren eigenen Bezug zum Haus und den Preis, den eine fremde Käuferschaft tatsächlich zahlt. Die Wege einer Schätzung und ihre Grenzen zeigt die Seite Haus schätzen lassen.

Was das für Sie heisst: Holen Sie sich eine zweite, unabhängige Meinung zum Preis, bevor das Inserat online geht. Eine kostenlose Einordnung zeigt zusätzlich, was nach Hypothek und Steuer bleibt.

Bei der Besichtigung zählt Ehrlichkeit mehr als Verkaufstalent. Zeigen Sie auch Mängel, die Sie kennen, etwa eine ältere Heizung oder eine feuchte Wand. Arglistig verschwiegene Mängel bleiben auch bei einem Ausschluss der Gewährleistung Ihre Haftung.¹

Meldet sich eine Käuferschaft, folgt oft eine Reservation. Diese bindet rechtlich niemanden, auch die Käuferschaft nicht. Das Bundesgericht hat 2014 eine feste Zahlung für den Rückzug aus einer nicht beurkundeten Reservation für ungültig erklärt. Der Verkäufer hatte 192'000 Franken verlangt.^{4 5}

Fragen Sie deshalb nach der Finanzierung, bevor Sie sich auf eine Käuferschaft festlegen. Bezahlt wird meist erst bei der Eigentumsübertragung, über ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der Bank der Käuferschaft.⁶ Eine schriftliche Finanzierungsbestätigung vorab zeigt Ihnen früher, ob die Bank mitzieht.

Was das für Sie heisst: Verhandeln Sie erst über den Preis, dann über Termine. Gebunden sind beide Seiten ohnehin erst mit der Beurkundung, nicht schon mit einem mündlichen Ja.

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist nur gültig, wenn ihn eine Urkundsperson öffentlich beurkundet.¹ Im Kanton Zürich übernimmt das Notariat zugleich die Rolle des Grundbuchamts.¹³ Mit der Unterschrift sind Sie und die Käuferschaft an den Vertrag gebunden, Eigentümerin bleiben zunächst Sie.³

Das Notariat braucht dafür feste Angaben: Zivilstand, eine allfällige Hypothek, das Datum der Übertragung und die Regelung der Gewährleistung.¹⁴ Diese Angaben klären Sie am besten vor dem Termin, nicht erst im Gespräch selbst.

Eigentum und meist der Hauptteil des Kaufpreises wechseln erst mit der Grundbuchanmeldung, nicht schon mit der Unterschrift. Diese Anmeldung müssen Sie als Verkäuferin oder Verkäufer abgeben.^{2 3} Den ganzen Weg bis zum Geld zeigt die Seite Ablauf des Hausverkaufs, alles zu Notariat und Grundbuch die Seite Notariat und Grundbuch.

Was das für Sie heisst: Der Notartermin ist kein Papierkram am Schluss. Er ist die einzige Form, die das Gesetz für den Vertrag vorschreibt, und der Moment, der Sie wirklich bindet.

Als Verkäuferin oder Verkäufer haften Sie für zugesicherte Eigenschaften und für erhebliche Mängel, selbst wenn Sie diese nicht kannten.¹ Diese Haftung heisst Gewährleistung. Sie lässt sich im Vertrag wegbedingen, laut den Zürcher Notariaten ist das sehr weit verbreitet.⁷

Zwei Grenzen bleiben immer bestehen. Einen Mangel, den Sie arglistig verschwiegen haben, deckt kein Ausschluss.¹ Und wurde das Haus weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu gebaut, kann die Käuferschaft kostenlose Nachbesserung verlangen. Darauf kann sie seit 2026 nicht im Voraus verzichten.^{1 8}

Ohne Ausschluss gilt seit 2026 für jeden Grundstückkauf: 60 Tage Zeit für die Rüge eines Mangels, bei verdeckten ab der Entdeckung, und fünf Jahre Verjährung. Beides lässt sich zulasten der Käuferschaft nicht verkürzen.^{1 8}

Was das für Sie heisst: Ein Vertrag aus dem Internet regelt die Gewährleistung oft unklar. Lassen Sie diesen einen Abschnitt vom Notariat sorgfältig formulieren, und legen Sie offen, was Sie über das Haus wissen.

Besteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn: Erlös minus Anlagekosten, also der frühere Kaufpreis und belegte wertvermehrende Investitionen.¹⁰ Ohne Belege für einen Umbau zählt er bei der Steuer meist nicht, auch wenn er viel Geld gekostet hat und noch gut sichtbar ist.

Innert 30 Tagen nach der Handänderung, dem Eigentumswechsel im Grundbuch, reichen Sie die Steuererklärung bei der Gemeinde ein. Am 90. Tag wird die Steuer fällig, ab dem 91. Tag laufen Zinsen.^{10 11}

Für die Steuer haftet das Haus zusätzlich mit einem gesetzlichen Pfandrecht der Gemeinde.¹⁵ Deshalb darf die Käuferschaft eine Sicherstellung für den mutmasslichen Steuerbetrag verlangen, etwa aus dem Kaufpreis und im Vertrag festgehalten.¹¹

Was das für Sie heisst: Legen Sie den alten Kaufvertrag und alle Rechnungen für Umbauten bereit, bevor Sie einen Preis nennen. Schätzen Sie die Steuer mit dem Rechner für den Kanton Zürich vorab selbst.

Eine Hypothek wird beim Verkauf im Regelfall zurückbezahlt, im Vertrag heisst das Ablösung. Die Banken schliessen mit der Käuferschaft meist ganz neue Verträge ab und begründen damit eine neue Schuld.¹²

Eine Schuldübernahme im beurkundeten Kaufvertrag ist dennoch möglich. Dann werden Sie von der Schuld frei, ausser Ihre Bank erklärt binnen eines Jahres schriftlich, Sie weiter behalten zu wollen.^{2 12} Das klären Sie früh direkt mit Ihrer eigenen Bank, nicht erst beim Notartermin selbst.

Bei einer Festhypothek ist der Zins für mehrere Jahre fest vereinbart. Lösen Sie sie vorzeitig ab, kann die Bank dafür eine Entschädigung verlangen. Diese Entschädigung heisst Vorfälligkeitsentschädigung und kann je nach Restlaufzeit spürbar ausfallen.

Was das für Sie heisst: Reden Sie früh mit Ihrer Bank, bevor Sie den Preis öffentlich festlegen. Die mögliche Grössenordnung zeigt der Rechner zur Vorfälligkeitsentschädigung.