Immobilie verkaufen in Birmensdorf: das Kaufjahr macht die Steuer

Weil der Gewinn im Median spät kam. Der Median teilt die Verkäufe eines Jahres in eine teurere und eine günstigere Hälfte. Für Wohnungen in Birmensdorf lag er 2007 bei 714'000 Franken und 2015 bei 710'000 Franken.² Bis 2025 stieg er dann um 65 Prozent.

Die Steuer belohnt aber nicht den Zeitpunkt des Anstiegs, sondern die Dauer des Besitzes. Nach fünf vollen Jahren beträgt die Ermässigung 5 Prozent. Jedes weitere volle Jahr bringt 3 Prozentpunkte mehr, nach 20 Jahren ist es die Hälfte.¹ Wer 2015 kaufte, hat bei fast gleichem Gewinn also acht Besitzjahre weniger und damit eine kleinere Ermässigung.

Was das für Sie heisst: Schauen Sie vor dem Verkauf auf das genaue Datum im Kaufvertrag. Steht Ihr nächstes volles Besitzjahr kurz bevor, kann es sich lohnen, den Verkauf darauf abzustimmen. Ob das aufgeht, hängt auch davon ab, wie sich der Preis bis dahin entwickelt.

Wenig. Für 2015 gibt es einen Hausmedian von 1'150'000 Franken, bei genau 15 Verkäufen.² Das ist die Schwelle, ab der der Kanton einen Median überhaupt veröffentlicht. 2025 wurden nur 13 Häuser frei verkauft, ein Median fehlt.

Seit 2015 stieg der Wohnungsmedian um 65 Prozent. Das Modell des Kantons für Wohnbauland stieg von 1'162 auf 2'039 Franken pro Quadratmeter, ein Plus von 75,5 Prozent.¹⁰ Typisch reicht das Modell hier von 1'447 bis 2'896 Franken. Die alte Hauszahl mit einer dieser Raten hochzurechnen, wäre bequem. Belegt wäre es nicht, denn ein Haus ist weder eine Wohnung noch blosses Land.

Was das für Sie heisst: Ein Haus in Birmensdorf wird am Haus bewertet. Grundstück und Zone, Gebäude und Zustand, dazu die wenigen Vergleiche. So entsteht eine Zahl, die Sie und ein Käufer nachvollziehen können.

Heute erhebt Birmensdorf keine eigene Mehrwertabgabe. Die geltende Bau- und Zonenordnung stammt von 2008 und enthält dazu keinen Artikel.⁶ Laut der Übersicht des Kantons ist eine Vorlage vorgeprüft, aber nicht in Kraft.⁷ Solange keine Regel der Gemeinde gilt, fällt keine kommunale Abgabe an.⁸

Tritt eine Regel der Gemeinde in Kraft, ändert sich das. Sie würde den Mehrwert aus Auf- oder Umzonungen erfassen und erst bei der Überbauung fällig, nicht beim Verkauf.⁹ Unabhängig davon gilt die Abgabe des Kantons: Wird Land neu zur Bauzone, erhebt er 20 Prozent des Mehrwerts.⁸ Diese wird auch bei einem Verkauf fällig.⁹

Was das für Sie heisst: Lassen Sie sich den aktuellen Stand vor der Unterzeichnung vom Bauamt bestätigen. Wurde Ihr Grundstück auf- oder umgezont, gehört die Frage in den Kaufvertrag. Wer dann die Abgabe trägt und wann sie fällig wird, sollte dort ausdrücklich stehen.