Immobilie verkaufen in Pfungen: eigener Bahnhof, Hausmedian nur 2015

2015 gab es noch einen amtlichen Hausmedian in Pfungen: 819'000 Franken, aus 25 Verkäufen.² 2025 wechselten nur noch 9 Einfamilienhäuser den Besitzer, 2007 waren es 8. Beide Jahre blieben unter der Schwelle von 15 Verkäufen. Zwischen 2015 und 2025 hat sich die Zahl der Hausverkäufe also mehr als halbiert.

Beim Boden fehlt die Zahl nicht: Der Kanton schätzt unbebautes Wohnbauland in Pfungen für 2025 auf 1'058 Franken pro Quadratmeter.⁷ 2015 stand dieser Modellwert bei 651 Franken; in zehn Jahren kamen rund 63 Prozent dazu. Typische Werte liegen laut Modell zwischen 737 und 1'516 Franken.

Der Modellwert sagt nichts über Ihre eigene Parzelle und nichts über das Haus darauf. Bei einem Haus in Pfungen kommt das Gebäude mit Alter, Zustand und Ausbau dazu. Für eine Zahl, die zu Ihrem eigenen Haus passt, braucht es darum eine Herleitung statt des Medians von 2015.

In Pfungen reichte die Zahl der Wohnungsverkäufe in keinem der drei Stichjahre für einen Median: 2 Verkäufe 2007, 5 im Jahr 2015, 11 im Jahr 2025.² Bei Häusern war das 2015 noch anders, dort ergaben 25 Verkäufe einen Median.

Im Bezirk Winterthur stieg der Wohnungsmedian von 695'000 auf 950'000 Franken, ein Plus von rund 37 Prozent in zehn Jahren.² In der Region Winterthur und Umgebung waren es 699'500 auf 980'000 Franken. Das ist ein Plus von rund 40 Prozent, etwas mehr als im Bezirk. Beide Werte sind das Umfeld der Gemeinde, nicht der Preis einer einzelnen Pfunger Wohnung.

Mit dem Kantonsmedian lässt sich Pfungen bei Wohnungen darum gar nicht vergleichen, dafür fehlt die eigene Zahl. Was das für Sie heisst: Eine Einordnung Ihrer Wohnung stützt sich auf vergleichbare Objekte aus der Gegend und nicht auf eine einzelne Bezirkszahl.

Der Tarif gilt im ganzen Kanton gleich, Pfungen erhebt die Steuer nur.¹ Er steigt stufenweise mit dem Gewinn: Auf die ersten 4'000 Franken fallen 10 Prozent an, auf Gewinnteile über 100'000 Franken 40 Prozent. Danach zieht die Besitzdauer ab, im Beispiel 20 Prozent nach 10 vollen Jahren.

Ab 20 vollen Jahren ist die Ermässigung am höchsten, 50 Prozent. Im Beispiel wären dann 45'700 Franken fällig statt 73'120 Franken.¹ Liegt Ihr Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie zudem den Verkehrswert von vor 20 Jahren anrechnen. Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn zusätzlich, reiner Unterhalt nicht.

Kaufen Sie danach wieder ein Eigenheim, das Sie selbst bewohnen, kann die Steuer aufgeschoben werden. Voraussetzung ist, dass Sie auch das alte Objekt selbst bewohnt haben und in der Schweiz ersetzen.¹ Kostet das neue Objekt weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar. Kostet es nicht mehr als Kaufpreis und Investitionen des alten, entfällt der Aufschub ganz.¹⁰ Aufgeschoben heisst aber nicht erlassen.