Immobilie verkaufen in Wädenswil: im Ort bleiben, klug rechnen

Kaufen Sie die neue Wohnung, kann die Steuer aufgeschoben werden. Das Gesetz nennt das Ersatzbeschaffung.¹ Voraussetzung ist, dass Sie das Haus dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt haben. Und dass Sie innert angemessener Frist ein gleich genutztes Eigenheim in der Schweiz kaufen oder bauen.

Der Haken liegt im Kleingedruckten. Der Aufschub gilt nur, soweit der Erlös in das neue Eigenheim fliesst.¹ Kostet die Wohnung weniger als der Erlös aus dem Haus, ist die Differenz sofort steuerbar, im Median-Beispiel 826'360 Franken.¹¹ Kostet sie nicht mehr als Kaufpreis und Investitionen des Hauses zusammen, wird nichts aufgeschoben. Gerade das Geld, das Sie freisetzen möchten, kann also Steuer auslösen.

Mieten Sie stattdessen, gibt es keinen Aufschub. Dann ist die ganze Steuer fällig, im Median-Beispiel 239'344 Franken. Was das für Sie heisst: Rechnen Sie beide Wege durch, bevor Sie sich für eine Wohnung entscheiden. Welcher mehr übrig lässt, hängt an Ihren eigenen Zahlen, nicht an einer Faustregel.

Im Beispiel kostet das Haus 2007 im Median 1'100'000 Franken und 2025 dann 2'195'000 Franken. Der Gewinn von 1'095'000 Franken kostet 239'344 Franken Steuer, 10,9 Prozent des Verkaufspreises.¹ Der Tarif ist im ganzen Kanton gleich. Auf Gewinnteile über 100'000 Franken fallen 40 Prozent an, vor der Ermässigung.

Diese Ermässigung wächst mit der Besitzdauer. Nach 18 vollen Jahren sind es 44 Prozent, ab 20 Jahren die Hälfte.¹ Bei gleichem Gewinn wären dann 213'700 Franken fällig. Umgekehrt kostet ein Verkauf nach weniger als einem Jahr einen Zuschlag von 50 Prozent.

Auch der Kaufpreis selbst ist eine Stellschraube. Liegt Ihr Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie statt des alten Preises den Verkehrswert, also den damaligen Marktwert, von vor 20 Jahren anrechnen.¹ Dazu kommen belegte Investitionen wie ein Anbau. Was das für Sie heisst: Suchen Sie Ihre alten Unterlagen, bevor Sie einen Preis nennen.

2025 wurden in Wädenswil 28 Häuser und 93 Wohnungen frei verkauft.² Der Hausmedian liegt 38 Prozent über dem Kanton, der Wohnungsmedian 14 Prozent darüber. Seit 2015 stieg der Hauspreis um 48 Prozent, der Wohnungspreis um 26 Prozent. Damals wurden allerdings noch 45 Häuser verkauft.

In Wädenswil sind 5'537 Menschen 65 oder älter, 21,3 Prozent der Bevölkerung.⁴ Das ist mehr als jede fünfte Person. Mit dem Alter stellt sich früher oder später die Frage, wie man künftig wohnen möchte.

Der Steuerfuss liegt bei 102 Prozent, mit dem Staat bei 197 Prozent.³ Er betrifft nur Einkommen und Vermögen. In Horgen zahlen Sie rund 6 Prozent weniger Staats- und Gemeindesteuer, in Richterswil rund 2 Prozent weniger. Ab dem Bahnhof Wädenswil fährt die S 25 ab 17 Minuten ohne Umsteigen nach Zürich HB.⁵ Was das für Sie heisst: Wer im Ort bleibt, behält Steuerfuss und Verbindung.