Immobilie verkaufen in Adliswil: zwei Märkte, zwei Wege zur Zahl

Der Kanton veröffentlicht einen Median erst ab 15 Verkäufen im Jahr.² 2007 erreichte Adliswil diese Schwelle bei Häusern genau, der Median lag bei 950'000 Franken. 2015 wurden nur noch 12 Häuser frei verkauft, 2025 noch 8. Für 2015 und 2025 gibt es darum keine amtliche Vergleichszahl für Häuser aus dem Ort.

Einen Anhaltspunkt liefert das Land. Das Modell des Kantons schätzt Wohnbauland in Adliswil 2025 auf 2'338 Franken pro Quadratmeter.⁷ 2015 waren es 1'185 Franken, ein Plus von 97 Prozent. Das ist eine Schätzung, kein bezahlter Preis. Tatsächlich bezahlt wurden für Wohnbauland im ganzen Kanton 2021 bis 2025 im Median 1'742 Franken.⁸

Was das für Sie heisst: Ihr Hauswert setzt sich aus Grundstück, Gebäude, Zustand und Lage zusammen. Jeder dieser Teile lässt sich einzeln herleiten und belegen. Eine Zahl vom Hörensagen ersetzt das nicht, gerade dort, wo es kaum Vergleiche gibt.

Bei Wohnungen ist Adliswil gut belegt. 65 freie Verkäufe ergaben 2025 einen Median von 1'450'000 Franken.² Das liegt 21 Prozent über dem kantonalen Median von 1'200'000 Franken. 2015 waren es 1'105'000 Franken bei 52 Verkäufen. Seither stieg der Wert um 31 Prozent.

Wo viel verkauft wird, gibt es viel Vergleich. Ihre Wohnung steht dann nicht allein im Schaufenster, sondern neben anderen. Jeder Unterschied wird sichtbar: Stockwerk, Grundriss, Baujahr, Zustand, Nebenkosten. Ein Preis, der diese Unterschiede nicht erklärt, wirkt schnell zu hoch, oder er verschenkt etwas.

Der Median ist die Mitte aller verkauften Wohnungen. Die eine Hälfte ging teurer weg, die andere günstiger. Was das für Sie heisst: Entscheidend ist, wo Ihre Wohnung in dieser Reihe steht und mit welchen Argumenten. Genau das lässt sich vor dem Verkauf klären, in Ruhe und mit Belegen.

Im Beispiel stieg der Wohnungsmedian von 540'000 auf 1'450'000 Franken. Auf den Gewinn von 910'000 Franken fallen 197'904 Franken Grundstückgewinnsteuer an, 13,6 Prozent des Verkaufspreises.¹ Der Tarif ist im ganzen Kanton gleich, die Gemeinde erhebt die Steuer nur. Er steigt mit dem Gewinn bis auf 40 Prozent.

Drei Stellschrauben bleiben Ihnen. Die erste sind Belege: Wertvermehrende Investitionen wie ein Wintergarten senken den Gewinn, reiner Unterhalt nicht.¹ Die zweite ist die Zeit. Ab 20 vollen Jahren halbiert sich die Steuer, bei gleichem Gewinn wären es 176'700 Franken.¹ Bei einem Kauf im Jahr 2007 ist das 2027 der Fall.

Die dritte ist der Ersatz. Haben Sie die Wohnung dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt? Kaufen oder bauen Sie dann innert angemessener Frist ein gleich genutztes Eigenheim in der Schweiz, wird die Steuer aufgeschoben.¹ Das gilt nur, soweit der Erlös dafür verwendet wird.