Immobilie verkaufen in Horgen: viele Verkäufe, gute Vergleiche

Der Median ist es. Ob es Ihr Haus ist, zeigt er nicht. 2015 stützte sich der Hausmedian auf 20 Verkäufe, 2025 auf 43.² Er stieg um 136 Prozent, stärker als in jeder anderen Zürcher Gemeinde mit vergleichbaren Zahlen für 2015 und 2025. Bei Wohnungen, mit 74 und 75 Verkäufen fast gleich vielen, waren es nur 18 Prozent.

Der Unterschied liegt in der Mischung. Seit 2018 gehört Hirzel zu Horgen.⁷ Der Kanton weist alle Jahre im heutigen Gebiet aus, Hirzel ist also auch 2015 eingerechnet.² Werden in einem Jahr mehr grosse Häuser am See verkauft und im anderen mehr kleine, verschiebt sich der Median. Er folgt dieser Mischung, nicht dem Wert eines bestimmten Hauses.

Was das für Sie heisst: Lesen Sie den Sprung als Aussage über die Mediane, nicht über Ihr Haus. Für Ihr Haus zählen Grundstück, Lage, Zustand und die Verkäufe, die ihm wirklich ähnlich sind.

2025 wurden in Horgen 43 Einfamilienhäuser und 75 Eigentumswohnungen frei verkauft.² Bei den Häusern ist das der höchste Wert der Region Zimmerberg, bei den Wohnungen der zweithöchste nach Wädenswil. Der Hausmedian liegt mit 2'450'000 Franken 54 Prozent über dem Kanton, der Wohnungsmedian mit 1'535'000 Franken 28 Prozent.

Ein Haus bringt hier das 1,6-Fache einer Wohnung, zwischen den Medianen liegen 915'000 Franken. Wer im Ort in eine Wohnung wechselt, setzt also spürbar Kapital frei. Und mit 75 Verkäufen im Jahr ist auch die Auswahl an Wohnungen gross.

Ein breiter Markt hat aber zwei Seiten. Es gibt viele Vergleichsverkäufe, Ihr Preis lässt sich gut begründen. Käufer sehen aber auch viele Angebote nebeneinander. Was das für Sie heisst: Ein überhöhter Preis fällt in Horgen schneller auf als in einem kleinen Markt. Ein gut begründeter Preis hat dafür viele Vergleiche auf seiner Seite.

Im Beispiel nimmt die Grundstückgewinnsteuer 343'504 Franken, 14,0 Prozent des Verkaufspreises. Der Tarif gilt im ganzen Kanton gleich, die Gemeinde erhebt die Steuer nur.¹ Nach 20 vollen Besitzjahren halbiert sie sich. Bei gleichem Gewinn wären es dann 306'700 Franken.

In Horgen sind 4'616 Menschen 65 oder älter, 18,8 Prozent.⁴ Das ist die zweitgrösste Zahl älterer Menschen der Region Zimmerberg, nach Wädenswil. Ziehen Sie nach dem Verkauf weg, zählt der Steuerfuss am neuen Ort.³ Horgen liegt bei 90 Prozent, mit dem Staat bei 185 Prozent. In Thalwil zahlen Sie bei gleichem Einkommen rund 6 Prozent weniger Staats- und Gemeindesteuer, in Kilchberg rund 10 Prozent weniger.

Für Käufer, die in der Stadt arbeiten, zählt die Bahn. Ab Horgen dauert die Fahrt nach Zürich HB ab 18 Minuten, mit der S 2.⁵ Was das für Sie heisst: Rechnen Sie Verkauf und neuen Wohnort zusammen.