Immobilie verkaufen in Rüschlikon: Der Boden trägt den Wert

Weil der Boden hier aussergewöhnlich teuer geworden ist. Das Modell des Kantons schätzt Wohnbauland in Rüschlikon 2025 auf 6'690 Franken pro Quadratmeter, 177 Prozent mehr als 2015.⁸ Für Wohnbauland im ganzen Kanton wurden 2021 bis 2025 im Median 1'742 Franken bezahlt.⁹ Der Modellwert ist geschätzt, nicht bezahlt.

Der Kanton hält in seinen Fragen und Antworten zu den Bodenpreisen fest: Vor allem an teuren Lagen lohne es sich, bestehende Gebäude durch Neubauten zu ersetzen.¹⁰ Ein älteres Haus auf einem grossen Grundstück kann für Käufer darum vor allem als Bauland interessant sein. Dann zählen Fläche, Zone und die Frage, wie viel darauf gebaut werden darf.

Was das für Sie heisst: Klären Sie vor dem Verkauf, was Ihre Bauzone erlaubt. Die Ausnützung sagt, wie viel Fläche auf einem Grundstück gebaut werden darf. Wer sie kennt, verhandelt über das Grundstück und nicht nur über das Haus.

Häuser werden in Rüschlikon selten frei verkauft: 7 im Jahr 2007, 11 im Jahr 2015, 14 im Jahr 2025.² Für einen Median braucht der Kanton mindestens 15. Es fehlte also jedes Mal, 2025 nur ein einziger Verkauf.

Der Wohnungsmedian taugt nicht als Ersatz. 36 Wohnungen kosteten 2025 im Median 2'662'500 Franken, mehr als doppelt so viel wie im Kanton und 81 Prozent mehr als 2015.² Ein Haus mit eigenem Land und Garten folgt einer anderen Rechnung.

Selbst das kantonale Steueramt rechnet den Steuerwert eines Einfamilienhauses in zwei Teilen: Landwert plus Zeitbauwert.¹¹ Zeitbauwert heisst, was das Gebäude neu kosten würde, abzüglich einer Entwertung für sein Alter. Was das für Sie heisst: Ihr Preis entsteht aus Land, Gebäude und vergleichbaren Verkäufen in der Region. Jeder dieser Teile lässt sich einzeln herleiten und belegen.

Im Beispiel kostet die Wohnung 2007 im Median 1'582'500 Franken und 2025 dann 2'662'500 Franken. Auf den Gewinn von 1'080'000 Franken fallen 235'984 Franken Steuer an, 21,9 Prozent des Gewinns.¹ Auffällig: 2015 lag der Median mit 1'467'500 Franken tiefer als 2007. Massgebend ist darum Ihr eigener Kaufpreis.

Wer nach dem Verkauf umzieht, nimmt einen neuen Steuerfuss mit, für Einkommen und Vermögen.³ Rüschlikon liegt bei 75 Prozent, mit dem Staat bei 170 Prozent. In Adliswil zahlen Sie bei gleichem Einkommen rund 17 Prozent mehr Staats- und Gemeindesteuer, in Thalwil rund 2 Prozent mehr. Kilchberg liegt rund 2 Prozent tiefer.

In Rüschlikon sind 1'160 Menschen 65 oder älter, 18 Prozent der Bevölkerung.⁴ Ab dem Bahnhof Rüschlikon dauert die Fahrt nach Zürich HB ab 15 Minuten, mit der S 8 ohne Umsteigen.⁵ Was das für Sie heisst: Rechnen Sie den neuen Wohnort mit, bevor Sie ihn wählen.