Immobilie verkaufen in Wettswil: wenn der Boden den Wert trägt

Eine genaue Aufteilung liefert die Statistik nicht, zwei Zahlen geben aber einen Anhaltspunkt. Ein Haus kostete 2025 im Median 4'662 Franken pro Quadratmeter Grundstück, Gebäude inbegriffen.² Blosses Wohnbauland schätzt das Modell des Kantons auf 3'452 Franken pro Quadratmeter.⁷ Typisch reicht das Modell von 2'439 bis 4'916 Franken.

Beide Zahlen messen Verschiedenes und lassen sich nicht einfach verrechnen. Sie zeigen aber eine Richtung. Der Hausmedian stieg seit 2015 um 34 Prozent, von 1'590'000 auf 2'125'000 Franken.² Das Bodenmodell legte im selben Zeitraum um 130,4 Prozent zu.⁷

Was das für Sie heisst: Bei einem älteren Haus auf grossem Grundstück gehört der Boden ins Zentrum der Bewertung. Grösse, Form, Zone und mögliche Ausnützung entscheiden mit. Ein Käufer, der neu bauen will, rechnet vom Land her. Eine gute Bewertung tut das auch und zeigt Ihnen den Weg dorthin.

Seit dem 9. Januar 2026 gilt in Wettswil Artikel 2a der Bau- und Zonenordnung.¹¹ Darin steht, dass auf Planungsvorteile aus Auf- oder Umzonungen keine Mehrwertabgabe erhoben wird.⁶ Eine kommunale Abgabe auf solche Mehrwerte gibt es damit heute nicht.

Für Sie als Verkäufer heisst das: Wird ein Grundstück auf- oder umgezont, darf also neu mehr darauf gebaut werden, schuldet niemand der Gemeinde einen Anteil am Mehrwert. Das gilt nach heutiger Bauordnung auch für einen Käufer, der später neu baut. Einen Abzug für eine solche Abgabe muss in Wettswil darum niemand in den Preis einrechnen.

Die Abgabe des Kantons bleibt. Kommt Land neu in die Bauzone, verlangt er 20 Prozent des Mehrwerts, kleine Mehrwerte ausgenommen.⁸ Dasselbe gilt, wenn eine Zone für öffentliche Bauten umgezont wird. Bei einer Einzonung wird die Abgabe schon mit einem Verkauf fällig, nicht erst beim Bauen.⁹ Was das für Sie heisst: Den Stand Ihres Grundstücks bestätigt Ihnen das Bauamt.

Im Beispiel stieg der Wohnungsmedian von 955'000 Franken im Jahr 2007 auf 1'320'000 Franken. Auf den Gewinn von 365'000 Franken fallen 75'824 Franken Steuer an.¹ Das sind 20,8 Prozent des Gewinns. Ab 20 vollen Jahren wären es bei gleichem Gewinn 67'700 Franken.

Den Tarif der Grundstückgewinnsteuer legt der Kanton fest, Wettswil erhebt sie nur.¹ Der Steuerfuss von 89 Prozent, mit dem Staat 184 Prozent, gilt für Einkommen und Vermögen.³ In Affoltern am Albis zahlen Sie bei gleichem Einkommen rund 18 Prozent mehr Staats- und Gemeindesteuer, in Obfelden rund 16 Prozent mehr. In Uitikon sind es rund 6 Prozent weniger.

Auch das Vermögen, etwa der Erlös auf dem Konto, wird am neuen Wohnort besteuert. Was das für Sie heisst: Wer nach dem Verkauf aus Wettswil wegzieht, sollte den Steuerfuss am neuen Ort mitrechnen, nicht nur den Preis der nächsten Wohnung.