Immobilie verkaufen in Bonstetten: Haus zählbar, Wohnung nicht mehr

Er beruht auf 16 freien Verkäufen, knapp über der Schwelle von 15.² Im Median kostete ein Einfamilienhaus 1'250'000 Franken, rund 21 Prozent weniger als der Kantonsmedian von 1'590'000 Franken. 2015 und 2007 gab es mit 12 und 9 Verkäufen keinen Hausmedian.

Pro Quadratmeter Grundstück lag der Median der verkauften Häuser bei 3'835 Franken.⁷ Das Modell des Kantons für unbebautes Wohnbauland nennt für Bonstetten 2'335 Franken. Das sind zwei verschiedene Masse: ein Median bezahlter Hauspreise samt Gebäude und ein Modellwert für Land ohne Haus. Sie lassen sich weder addieren noch gegeneinander verrechnen.

Bei so wenigen Fällen können einzelne grosse oder neue Häuser den Median verschieben. Was das für Sie heisst: Der Median ist ein Anhaltspunkt für Bonstetten, kein Preis für Ihr Haus. Ob Ihr Haus darüber oder darunter liegt, entscheiden Grundstück, Lage, Zustand und Ausbau.

Weil nur 11 Wohnungen frei verkauft wurden, vier unter der Schwelle von 15.² 2015 waren es 17, mit einem Median von 430'000 Franken. 2007 wechselten 83 Wohnungen den Besitzer, so viele wie in keinem der beiden späteren Stichjahre.

Was hinter den 83 Verkäufen von 2007 steht, sagt die Statistik nicht. Möglich ist etwa, dass damals viele neue Wohnungen gleichzeitig verkauft wurden. Ausgewertet sind hier nur die drei Stichjahre, nicht die Jahre dazwischen. Ob 2025 ein Ausnahmejahr war, lässt sich daraus nicht ablesen.

Als Umfeld bleibt der Bezirk Affoltern. Sein Wohnungsmedian, gebildet aus Verkäufen aus dem ganzen Bezirk, stieg von 847'500 Franken im Jahr 2015 auf 1'150'000 Franken im Jahr 2025, um 36 Prozent.² Was das für Sie heisst: Der Bezirkswert zeigt das Umfeld, nicht den Preis Ihrer Wohnung. Den liefern Lage, Grösse, Zustand und Vergleichsobjekte.

Den Tarif legt der Kanton fest, Bonstetten erhebt die Steuer.¹ 10 Prozent gelten für die ersten 4'000 Franken Gewinn, 40 Prozent für jeden Franken über 100'000 Franken. Im Beispiel senken 10 volle Jahre Besitz die Steuer um 20 Prozent, auf 88'320 Franken.

Nach 20 vollen Jahren läge die Ermässigung bei 50 Prozent, dem Höchstwert, und die Steuer bei 55'200 Franken.¹ Wer vor über 20 Jahren gekauft hat, darf den Verkehrswert von vor 20 Jahren als Kaufpreis einsetzen. Nur belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn, reiner Unterhalt nicht.

Angenommen, Sie verkaufen Ihr Haus und kaufen in der Schweiz eine Wohnung, die Sie selbst bewohnen. Dann lässt sich die Steuer aufschieben, sofern Sie auch das Haus selbst bewohnt haben.¹⁰ Kostet die Wohnung weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar. Kostet sie nicht mehr als einst Haus und Investitionen, gibt es keinen Aufschub. Aufgeschoben heisst nicht erlassen.