Immobilie verkaufen in Aeugst am Albis: kein Median, günstige Steuer

Sichtbar wird das nur im Modell des Kantons, nicht in Verkäufen. Das kantonale Modell schätzt Wohnbauland in Aeugst 2025 auf 1'577 Franken pro Quadratmeter. 2015 waren es 972 Franken.⁷ Das ist ein Plus von 62,2 Prozent in zehn Jahren. Typisch reicht das Modell von 1'125 bis 2'260 Franken pro Quadratmeter.

Für den ganzen Kanton existiert daneben ein zweites Mass: Effektiv bezahlt wurden für Wohnbauland zwischen 2021 und 2025 im Median 1'742 Franken.⁷ Modellwert und effektiver Preis entstehen auf verschiedenen Wegen. Der Modellwert von Aeugst liegt 165 Franken darunter.

Das Modell schätzt nur unbebautes Land, nicht Ihre eigene Parzelle und nicht das Gebäude darauf. Bei einem Haus in Aeugst kommt das Gebäude mit Alter, Zustand und Ausbau dazu. Für einen Verkauf braucht es darum zwei getrennte Zahlen, eine für den Boden und eine für das Haus. Beide lassen sich mit Unterlagen nachvollziehbar machen.

Der Bezirk Affoltern, zu dem Aeugst gehört, hat genug Verkäufe für einen amtlichen Median. 2025 wechselten dort 217 Eigentumswohnungen den Besitzer, zum Median von 1'150'000 Franken.² 2015 waren es 246 Verkäufe, zum Median von 847'500 Franken. Das ist ein Plus von 36 Prozent in zehn Jahren. Bei Häusern zeigt derselbe Bezirk 2025 einen Median von 1'680'000 Franken, ein Plus von 41 Prozent seit 2015.²

Für die Planungsregion Knonaueramt, zu der Aeugst ebenfalls zählt, meldet die Statistik dieselben Zahlen wie für den Bezirk Affoltern. Bezirk und Region sind hier also deckungsgleich, eine zweite, unabhängige Vergleichszahl liefert die Region nicht.²

Ein Bezirksmedian ist aber kein Preis für eine Wohnung in Aeugst selbst. Er mischt Verkäufe aus dem ganzen Bezirk, von grösseren Gemeinden bis zu kleinen Dörfern wie Aeugst. Was das für Sie heisst: Die Zahl taugt als Richtung für das Knonaueramt, nicht als Preis für Ihre eigene Wohnung.

Der Tarif gilt im ganzen Kanton gleich. Aeugst erhebt die Steuer nur.¹ Er steigt stufenweise mit dem Gewinn: Auf die ersten 4'000 Franken fallen 10 Prozent an, auf Gewinnteile über 100'000 Franken 40 Prozent. Danach zieht die Besitzdauer ab, im Beispiel 20 Prozent nach 10 vollen Jahren.

Ab 20 vollen Jahren ist die Ermässigung am höchsten, 50 Prozent. Im Beispiel wären dann 55'200 Franken fällig statt 88'320 Franken.¹ Liegt Ihr Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie zudem den Verkehrswert von vor 20 Jahren anrechnen. Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn zusätzlich, reiner Unterhalt nicht.

Kaufen Sie danach wieder ein Eigenheim, das Sie selbst bewohnen, kann die Steuer aufgeschoben werden. Voraussetzung ist, dass Sie auch das alte Objekt selbst bewohnt haben und in der Schweiz ersetzen.¹ Kostet das neue Objekt weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar. Kostet es nicht mehr als Kaufpreis und Investitionen des alten, entfällt der Aufschub ganz.⁹ Aufgeschoben heisst aber nicht erlassen.