Immobilie verkaufen in Obfelden: aufgeholt, und jetzt die Steuer

Weil der Ort aufgeholt hat. 2007 lag der Obfelder Hausmedian mit 730'000 Franken unter dem kantonalen von 780'000 Franken.² 2025 lag er mit 1'625'000 Franken darüber, der Kanton bei 1'590'000 Franken. Wer in Obfelden zum Median kaufte und verkaufte, hat darum mehr Gewinn als im Kantonsmedian.

Im Beispiel sind es 895'000 Franken Gewinn und 194'544 Franken Steuer.¹ Die Steuer nimmt 21,7 Prozent des Gewinns und 12 Prozent des Verkaufspreises. Der Tarif ist dabei derselbe wie überall im Kanton. Es ist der grössere Gewinn, der die Steuer hebt.

Was das für Sie heisst: Bei einem Gewinn dieser Grösse zählt jeder Beleg. Auf Gewinnteile über 100'000 Franken fallen 40 Prozent an, nach der Ermässigung für 18 Jahre bleiben davon rund 22 Rappen je Franken. Ein belegter Anbau oder ein ausgebautes Dachgeschoss senkt den Gewinn, reiner Unterhalt nicht.¹

Deutlich. Ab fünf vollen Jahren gibt es 5 Prozent Ermässigung, danach jedes Jahr 3 Prozentpunkte mehr, bis zur Hälfte ab 20 Jahren.¹ Auf den Obfelder Gewinn von 895'000 Franken gerechnet heisst das: nach 5 Jahren 330'030 Franken Steuer, nach 10 Jahren 277'920 Franken.

Nach 15 Jahren sind es 225'810 Franken, nach 18 Jahren wie im Beispiel 194'544 Franken. Ab 20 vollen Jahren fallen noch 173'700 Franken an. Ein Kauf im Jahr 2007 erreicht diese Grenze im Lauf des Jahres 2027, je nach Monat der damaligen Handänderung.

Wer dagegen schon im ersten Jahr wieder verkauft, zahlt 50 Prozent Zuschlag.¹ Was das für Sie heisst: Ein Verkauf ist keine reine Steuerfrage, Lebenslage und Zustand des Hauses zählen ebenso. Liegt die 20-Jahre-Grenze aber nur wenige Monate entfernt, lohnt sich ein genauer Blick auf die Daten im Kaufvertrag.

Der Steuerfuss von Obfelden liegt bei 118 Prozent, mit dem Staat bei 213 Prozent.³ Nur sechs der 62 Gemeinden, die ich hier beschreibe, liegen höher. Er gilt für Einkommen und Vermögen, nicht für die Grundstückgewinnsteuer.

In Wettswil zahlen Sie bei gleichem Einkommen rund 14 Prozent weniger Staats- und Gemeindesteuer, in Affoltern am Albis rund 2 Prozent mehr.³ Liegt der Erlös nach dem Verkauf auf dem Konto, gehört er zu Ihrem Vermögen. Auch das besteuert die neue Wohngemeinde mit ihrem eigenen Steuerfuss.

Wer im Ort bleibt, behält seinen Steuerfuss. Eine Wohnung kostete 2025 im Median 1'249'000 Franken, bei 23 Verkäufen.² Ein Haus kostete das 1,3-Fache, wie im Kanton. Zwischen den Medianen liegen 376'000 Franken. Was das für Sie heisst: Rechnen Sie bei einem Wegzug den neuen Steuerfuss mit, nicht nur den Preis der nächsten Wohnung.