Immobilie verkaufen in Hedingen: direkte Bahn, tiefer Steuerfuss

2025 kostete ein Haus in Hedingen im Median 1'875'000 Franken, aus 15 Verkäufen – genau an der Schwelle, ab der der Kanton überhaupt einen Median ausweist.² 2015 waren es 1'362'500 Franken, aus 16 Verkäufen, 2007 reichten die 12 Verkäufe nicht. Das ist ein Plus von rund 38 Prozent in zehn Jahren.

Für den Boden allein zeigt sich ein deutlich stärkerer Anstieg: Das kantonale Modell schätzt unbebautes Wohnbauland in Hedingen 2025 auf 2'036 Franken pro Quadratmeter.⁷ 2015 waren es noch 1'071 Franken, ein Plus von rund 90 Prozent. Das ist mehr als doppelt so viel wie der Anstieg des Hausmedians.

Dazu kommt ein zweites Mass: Ein verkauftes Haus kostete 2025 im Median 3'984 Franken pro Quadratmeter Grundstück, fast doppelt so viel wie der Modellwert für leeres Land.⁷ Modell und tatsächlicher Hauspreis sind zwei verschiedene Masse, kein Widerspruch – das eine schätzt den Boden, das andere das ganze Haus.

Für Eigentumswohnungen reicht die Zahl der Verkäufe in Hedingen in keinem der drei Stichjahre: 7 im Jahr 2025, 8 im Jahr 2015, nur 4 im Jahr 2007.² Anders als bei Häusern kam hier also in keinem Jahr ein Median zustande.

Mit dem Kantonsmedian von 1'200'000 Franken lässt sich Hedingen bei Wohnungen darum gar nicht vergleichen. Im Bezirk Affoltern, zu dem Hedingen gehört, stieg der Wohnungsmedian von 847'500 auf 1'150'000 Franken.² Das ist ein Plus von rund 36 Prozent in zehn Jahren. Bezirk Affoltern und Planungsregion Knonaueramt weisen dabei genau dieselben Zahlen aus.

Was das für Sie heisst: Ohne eigenen Median braucht die Bewertung einer Wohnung in Hedingen Vergleichsobjekte aus der Region, nicht nur eine Umfeldzahl. Auch beim Haus ersetzt der eigene Median diese Arbeit nicht, er zeigt nur die Mitte der 15 Verkäufe von 2025.

Der Tarif gilt im ganzen Kanton gleich, Hedingen erhebt die Steuer nur.¹ Er steigt stufenweise mit dem Gewinn: Auf die ersten 4'000 Franken fallen 10 Prozent an, auf Gewinnteile über 100'000 Franken 40 Prozent. Danach zieht die Besitzdauer ab, im Beispiel 20 Prozent nach 10 vollen Jahren.

Ab 20 vollen Jahren ist die Ermässigung am höchsten, 50 Prozent. Im Beispiel wären dann 55'200 Franken fällig statt 88'320 Franken.¹ Liegt Ihr Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie zudem den Verkehrswert von vor 20 Jahren anrechnen. Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn zusätzlich, reiner Unterhalt nicht.

Kaufen Sie danach wieder ein Eigenheim, das Sie selbst bewohnen, kann die Steuer aufgeschoben werden. Voraussetzung ist, dass Sie auch das alte Objekt selbst bewohnt haben und in der Schweiz ersetzen.¹ Kostet das neue Objekt weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar. Kostet es nicht mehr als Kaufpreis und Investitionen des alten, entfällt der Aufschub ganz.¹⁰ Aufgeschoben heisst aber nicht erlassen.