Immobilie verkaufen in Affoltern a.A.: Häuser über dem Kanton

Vor allem in den letzten zehn Jahren. 2015 lag der Hausmedian bei 950'000 Franken, 2025 bei 1'775'000 Franken.² Das ist ein Plus von 87 Prozent. Bei Wohnungen waren es 38 Prozent, von 820'000 auf 1'129'500 Franken. Wohnungen liegen damit 6 Prozent unter dem Kanton, Häuser 12 Prozent darüber.

Vorsicht beim Hausmedian von 2015: Er beruht auf genau 15 Verkäufen, der Mindestzahl für einen amtlichen Wert. 2025 waren es 22. Ein Teil des Sprungs kann daran liegen, welche Häuser in welchem Jahr verkauft wurden.

Der Anstieg zeigt sich aber auch beim Land. Das Modell des Kantons schätzt Wohnbauland in Affoltern 2025 auf 1'978 Franken pro Quadratmeter, 82 Prozent mehr als 2015.⁸ Was das für Sie heisst: Ihr Haus ist mehr wert als früher, aber nicht automatisch 87 Prozent mehr. Das lässt sich am Objekt prüfen.

Im Beispiel 216'944 Franken. Zwischen den Medianen von 2007 und 2025 liegt fast eine Million, der Gewinn beträgt 995'000 Franken.¹ Die Steuer nimmt davon 12,2 Prozent des Verkaufspreises. Der Tarif gilt kantonsweit einheitlich. Auf Gewinnteile über 100'000 Franken fallen 40 Prozent an.

Drei Dinge senken die Rechnung legal. Belegte Investitionen wie ein Anbau oder ein ausgebautes Dachgeschoss mindern den Gewinn.¹ Ab 20 vollen Jahren halbiert sich die Steuer, im Beispiel auf 193'700 Franken. Liegt Ihr Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie zudem den Verkehrswert von vor 20 Jahren statt des alten Preises anrechnen.¹

Dazu kommt der Aufschub. Haben Sie das Haus dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt und kaufen innert angemessener Frist ein gleich genutztes Eigenheim in der Schweiz, wird die Steuer aufgeschoben.¹ Das gilt nur, soweit der Erlös dafür verwendet wird. Was das für Sie heisst: Prüfen Sie jede Stellschraube vor dem Verkauf, nicht danach.

Affoltern hat einen hohen Steuerfuss: 122 Prozent, mit dem Staat 217 Prozent.³ Nur 5 der 160 Zürcher Gemeinden liegen höher. Er betrifft nur Einkommen und Vermögen, nicht die Steuer auf den Verkaufsgewinn. Ziehen Sie nach dem Verkauf um, kann sich Ihre jährliche Steuer deshalb spürbar verändern.

Ein Vergleich bei gleichem Einkommen: In Langnau am Albis zahlen Sie rund 7 Prozent weniger Staats- und Gemeindesteuer, in Wädenswil rund 9 Prozent weniger. In Horgen sind es rund 15 Prozent weniger. Liegt der Erlös nach dem Verkauf auf dem Konto, zählt er zum Vermögen, und auch dieses unterliegt dem Steuerfuss der Wohngemeinde.

In Affoltern sind 2'580 Menschen 65 oder älter, 20,1 Prozent der Bevölkerung.⁴ Ab dem Bahnhof Affoltern am Albis fährt die S 14 ab 28 Minuten ohne Umsteigen nach Zürich HB.⁵ Was das für Sie heisst: Rechnen Sie Verkauf und neuen Wohnort als ein Paket, mit Ihren eigenen Zahlen.