Immobilie verkaufen in Mettmenstetten: Hausmarkt dünn, Satz am Maximum

Der Kanton nennt einen Median erst, wenn in einem Jahr mindestens 15 Häuser frei verkauft werden.² In Mettmenstetten waren es 2025 nur 13, zwei zu wenig. 2015 lag die Zahl bei 17, und der Median erreichte 1'255'000 Franken.

2007 blieben beide Objekttypen unter der Schwelle, mit 7 Häusern und 9 Wohnungen. Die drei Stichjahre zeigen also stark schwankende Verkaufszahlen, bei Häusern wie bei Wohnungen. Die Jahre zwischen diesen Stichjahren sind auf dieser Seite nicht ausgewertet.

Ein Hausmedian von 2015 sagt wenig über ein Haus, das heute verkauft wird. Was das für Sie heisst: Der Wert Ihres Hauses wird einzeln hergeleitet, aus Grundstück, Gebäude und Lage, gestützt auf Vergleichsobjekte aus dem Knonaueramt. Bei einem grösseren Grundstück gehört der Blick in die Bau- und Zonenordnung dazu, denn dort steht die Regel zur Mehrwertabgabe.

Langsamer als im Bezirk. 2015 lag der Median einer Eigentumswohnung bei 915'000 Franken, aus 35 Verkäufen.² 2025 waren es 1'050'000 Franken, aus 25 Verkäufen. Das ergibt ein Plus von 15 Prozent.

Im Bezirk Affoltern stieg der Median im gleichen Zeitraum um 36 Prozent, von 847'500 auf 1'150'000 Franken. Dieser Wert beruht auf Verkäufen aus dem ganzen Bezirk, nicht nur aus Mettmenstetten. Der Mettmenstetter Median lag 2015 also über dem des Bezirks, 2025 darunter. Zum Kantonsmedian von 1'200'000 Franken fehlen rund 13 Prozent.

Die Statistik verrät nicht, welche Wohnungen in den beiden Jahren verkauft wurden. Ein langsamerer Anstieg kann auch an Grösse, Alter oder Lage der verkauften Wohnungen liegen. Was das für Sie heisst: Der Median zeigt die Richtung, Ihre Wohnung braucht trotzdem eine eigene Herleitung. Für ein Haus ist er kein Massstab.

Art. 3 der Bau- und Zonenordnung legt die Abgabe auf 40 Prozent des um 100'000 Franken gekürzten Mehrwerts fest.⁶ Mehr erlaubt das kantonale Gesetz keiner Gemeinde.⁸ In Kraft ist die Regel seit dem 30. Oktober 2021, beschlossen hat sie die Gemeindeversammlung.⁹

Betroffen sind nur Grundstücke, die auf- oder umgezont wurden. Unter 1'200 Quadratmetern sind sie befreit, das ist die kleinste Freifläche, die das Gesetz zulässt. Diese Befreiung entfällt, wenn der Mehrwert 250'000 Franken übersteigt.⁸

Fällig wird die Abgabe erst mit der Überbauung, nicht mit dem Verkauf. Wird das Grundstück vorher verkauft, übernimmt die Käuferschaft die Pflicht, und das gehört in den Kaufvertrag.⁸ Was das für Sie heisst: Bei einem grossen, auf- oder umgezonten Grundstück kann eine offene Abgabe beeinflussen, was eine Käuferschaft zu zahlen bereit ist. Klären Sie den Stand vor dem Inserat beim Bauamt.

Der Tarif ist kantonal, Mettmenstetten erhebt die Steuer nur.¹ Er steigt in Schritten: Die ersten 4'000 Franken Gewinn kosten 10 Prozent, jeder Franken über 100'000 Franken 40 Prozent. Im Beispiel liegt nur ein kleiner Teil des Gewinns über dieser Stufe. Nach 10 vollen Jahren gibt es 20 Prozent Ermässigung, es bleiben 34'720 Franken.

Mit 20 vollen Jahren stiege die Ermässigung auf 50 Prozent, mehr gibt es nicht: Die Steuer betrüge dann 21'700 Franken.¹ Bei einem Kauf vor mehr als 20 Jahren darf der Verkehrswert von vor 20 Jahren den Kaufpreis ersetzen. Abziehen lassen sich belegte wertvermehrende Investitionen, reiner Unterhalt nicht.

Kaufen Sie wieder ein Eigenheim in der Schweiz, lässt sich die Steuer aufschieben, sofern Sie beide Objekte selbst bewohnen.¹⁰ Fliesst nur ein Teil des Erlöses in den Ersatz, ist der Rest sofort steuerbar. Liegt der Ersatz nicht über Ihren einstigen Kosten für Kauf und Investitionen, gibt es keinen Aufschub. Aufgeschoben heisst nicht erlassen.