Immobilie verkaufen in Boppelsen: ein Verzicht, zwei Zeitpunkte

Die alte Bauordnung von Boppelsen kennt keinen Mehrwertausgleich-Artikel.⁶ Die neue, von der Gemeindeversammlung am 28. September 2025 beschlossene und von der Baudirektion am 15. Juni 2026 vollständig genehmigte Fassung geht einen Schritt weiter: Sie hält in Art. 3 ausdrücklich einen Verzicht auf die Mehrwertabgabe fest.⁸

Die Inkraftsetzung der neuen Fassung war in den geprüften Unterlagen noch nicht publiziert, den Stand bestätigt das Bauamt. An der Antwort für Verkäufer ändert das nichts: Weder nach der alten noch nach der neuen Bauordnung erhebt Boppelsen eine kommunale Mehrwertabgabe.

Unberührt bleibt die Abgabe des Kantons: Zont die Gemeinde Land neu in die Bauzone ein, erhebt der Kanton 20 Prozent des Mehrwerts, kleine Mehrwerte ausgenommen.⁷ Dasselbe gilt bei der Umzonung einer Zone für öffentliche Bauten. Bei einer Einzonung wird die Abgabe mit der Baufreigabe oder schon bei einem Verkauf fällig. Darum gehört sie in den Kaufvertrag.

Das Modell des Kantons taxiert Wohnbauland in Boppelsen 2025 auf 1'636 Franken pro Quadratmeter. 2015 waren es 1'011 Franken, ein Plus von 61,8 Prozent.¹¹ Von den 160 Zürcher Gemeinden zeigen 95 einen stärkeren Anstieg, eine einen gleich starken, 63 einen schwächeren. Typisch reicht das Modell von 1'116 bis 2'416 Franken pro Quadratmeter.

Daneben gibt es ein Mass für den ganzen Kanton: 2021 bis 2025 kostete Wohnbauland effektiv im Median 1'742 Franken pro Quadratmeter. Modellwert und tatsächlicher Preis entstehen auf unterschiedlichen Wegen und dienen nur der groben Einordnung. Der eine schätzt unbebautes Land in der ganzen Gemeinde, der andere bündelt tatsächliche Verkäufe im ganzen Kanton.

Das Modell schätzt zudem nur den Boden allgemein, nicht Ihre eigene Parzelle und nicht das Gebäude darauf. Bei einem Haus in Boppelsen kommt das Gebäude mit Alter, Zustand und Ausbau dazu. Was Nachbarn erzählen, ersetzt diese Herleitung nicht.

Den Tarif legt der Kanton fest, in Boppelsen gilt derselbe wie überall im Kanton, die Gemeinde erhebt die Steuer nur.¹ Die Sätze steigen mit dem Gewinn, von 10 Prozent auf die ersten 4'000 Franken bis 40 Prozent über 100'000 Franken. Lange Besitzdauer senkt die Steuer, im Beispiel um 20 Prozent nach 10 vollen Jahren.

Nach 20 vollen Jahren ist die Hälfte erreicht, mehr Ermässigung gibt es nicht. Auf denselben Gewinn fielen dann 40'700 statt 65'120 Franken an. Liegt Ihr Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie den Verkehrswert von vor 20 Jahren als Kaufpreis einsetzen. Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn zusätzlich, reiner Unterhalt nicht.

Kaufen Sie mit dem Erlös ein Eigenheim in der Schweiz, das Sie selbst bewohnen, kann die Steuer aufgeschoben werden. Auch das verkaufte Objekt müssen Sie selbst bewohnt haben. Kostet das neue Objekt weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar. Kostet es nicht mehr als Kaufpreis und Investitionen des alten, entfällt der Aufschub ganz.⁹ Aufgeschoben heisst nicht erlassen.