Immobilie verkaufen in Erlenbach: vom Haus in die Wohnung

Bei Häusern steht die Zahl auf schmalem Grund. 2025 wurden 16 Einfamilienhäuser frei verkauft.² Amtlich gibt es einen Median erst ab 15 Verkäufen. Ein Verkauf weniger, und es gäbe für 2025 keine amtliche Zahl. 2015 gab es keine, damals waren es 9 Verkäufe.

Bei Wohnungen gab es doppelt so viele Verkäufe: 2025 wechselten 32 Wohnungen die Hand. Ihr Median stieg von 1'457'500 Franken im Jahr 2015 auf 2'685'000 Franken, um 84 Prozent. Der Hausmedian liegt fast dreimal so hoch wie im Kanton, der Wohnungsmedian gut doppelt so hoch.

Mediane mischen alte und neue, grosse und kleine Objekte. Ob der Sprung bei den Wohnungen einen echten Anstieg zeigt oder eine andere Auswahl, sagen sie nicht. Was das für Sie heisst: Beide Zahlen brauchen eine Herleitung am Objekt, bevor Sie damit einen Umzug planen.

Im Median liegen zwischen Haus und Wohnung 1'890'000 Franken. Ein Haus kostet hier das 1,7-Fache einer Wohnung, im Kanton ist es das 1,3-Fache.² Rein rechnerisch setzt der Wechsel also viel Kapital frei. Nach der Steuer bleibt weniger.

Haben Sie das Haus dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt? Kaufen oder bauen Sie dann innert angemessener Frist ein gleich genutztes Eigenheim in der Schweiz, wird die Steuer aufgeschoben.¹ Das gilt nur, soweit der Erlös dafür verwendet wird. Kostet die Wohnung weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar, höchstens der ganze Gewinn. Mit den Medianen wären das 1'890'000 von 2'046'000 Franken.

Dazu kommt die Reihenfolge. Wer zuerst verkauft, kennt seinen Erlös, hat aber noch keine Wohnung. Wer zuerst kauft, braucht womöglich Geld zur Überbrückung, bis das Haus verkauft ist. Was das für Sie heisst: Planen Sie Verkauf, Kauf und Steuer als eine einzige Rechnung.

Im Beispiel 452'368 Franken. Das sind 22,1 Prozent des Gewinns, aber nur 9,9 Prozent des Verkaufspreises. Der Grund: Schon 2007 kostete ein Haus hier im Median 2'529'000 Franken. Ein hoher alter Kaufpreis macht den steuerbaren Gewinn kleiner.¹ Wer damals günstiger kaufte, zahlt heute entsprechend mehr.

Die Besitzdauer wirkt weiter. Nach 20 vollen Jahren halbiert sich die Steuer. Bei gleichem Gewinn wären 403'900 Franken fällig statt 452'368 Franken.¹ Belege für wertvermehrende Investitionen, etwa einen Wintergarten, senken den Gewinn zusätzlich. Reiner Unterhalt zählt nicht.

Der Steuerfuss von 76 Prozent betrifft nur Einkommen und Vermögen.³ Bleiben Sie im Ort, ändert sich daran nichts. In Stäfa zahlen Sie bei gleichem Einkommen rund 4 Prozent mehr Staats- und Gemeindesteuer, in Männedorf rund 6 Prozent mehr. Was das für Sie heisst: Auch der nächste Wohnort gehört in die Rechnung.