Immobilie verkaufen in Küsnacht: die Steuer richtig einplanen

Küsnacht ist der teuerste Markt aller Zürcher Gemeinden mit amtlichem Hausmedian. Ein Einfamilienhaus kostete 2025 im Median 6'205'000 Franken, im Kanton waren es 1'590'000 Franken.² Eine Eigentumswohnung kostete 2'998'000 Franken. Gegenüber 2015 liegt der Hausmedian 110 Prozent höher, bei je 24 Verkäufen in beiden Jahren.

Bei so hohen Preisen streuen die Häuser stark. Ein Median von 6'205'000 Franken sagt wenig darüber, ob Ihr Haus bei drei oder bei neun Millionen liegt. Er zeigt aber eines deutlich: Ein Haus bringt hier gut das Doppelte einer Wohnung. Im Kanton ist es das 1,3-Fache.

Was das für Sie heisst: Wer in Küsnacht vom Haus in eine Wohnung im Ort wechselt, setzt viel Kapital frei. Zwischen den beiden Medianen liegen 3'207'000 Franken. Genau dieser Wechsel hat aber steuerliche Folgen, die Sie vorher kennen sollten.

Die Besitzdauer. Ab 20 vollen Jahren halbiert sich die Steuer.¹ Bei gleichem Gewinn wie im Beispiel wären 855'700 Franken fällig statt 958'384 Franken. Zwei Jahre Warten sparen hier also über 100'000 Franken.

Der alte Kaufpreis. Liegt Ihr Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie statt des damaligen Preises den Verkehrswert von vor 20 Jahren anrechnen.¹ Das senkt den Gewinn oft deutlich. Dazu kommen belegte Investitionen, etwa ein Anbau.

Der Aufschub. Haben Sie das Haus dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt? Kaufen oder bauen Sie dann innert angemessener Frist ein gleich genutztes Eigenheim in der Schweiz, wird die Steuer aufgeschoben.¹ Das gilt aber nur, soweit der Erlös dafür verwendet wird. Kostet das neue Eigenheim weniger als der Erlös, bleibt ein Teil des Gewinns sofort steuerbar. Was das für Sie heisst: Planen Sie Zeitpunkt und nächsten Wohnort zusammen, bevor Sie verkaufen.

Im Bezirk Meilen mit seinen 11 Gemeinden hat Küsnacht den dritthöchsten Anteil an Menschen ab 65, nach Stäfa und Hombrechtikon. 3'551 Menschen sind 65 oder älter, 23,5 Prozent.⁴ 8,9 Prozent sind 80 oder älter. Ein Verkauf ist in diesem Alter oft ein Familienentscheid, bei dem Kinder oder Erben mitreden.

Nach dem Verkauf zählt der Steuerfuss des neuen Wohnorts, für Einkommen und Vermögen.³ Küsnacht liegt bei 73 Prozent, mit dem Staat bei 168 Prozent. Unter allen 160 Zürcher Gemeinden liegen nur Zumikon und Kilchberg tiefer, Herrliberg gleich hoch. In Zollikon zahlen Sie bei gleichem Einkommen rund 2 Prozent mehr Staats- und Gemeindesteuer, in Meilen rund 4 Prozent mehr. Bei grossem Vermögen sind das spürbare Beträge.

Für Käufer, die in die Stadt pendeln, zählt die Bahn. Ab Küsnacht ZH dauert die Fahrt nach Zürich HB ab 13 Minuten, mit der S 16.⁵ Was das für Sie heisst: Binden Sie alle, die mitentscheiden, früh ein, mit derselben schriftlichen Zahl.