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Wer in Herrliberg ein Haus zeigt, führt durch Küche, Wohnzimmer und Garten. Käufer sehen Böden, Fenster, den Zustand der Bäder. Ein grosser Teil des Preises hängt aber an etwas, das niemand besichtigt: am Boden unter dem Haus.
Wohnbauland setzt das Modell des Kantons in Herrliberg bei 5'582 Franken pro Quadratmeter an. 2015 waren es 2'430 Franken. Wer den Wert seines Grundstücks nicht kennt, kennt den Wert seines Hauses nur ungefähr.
Wie viel von diesem Preis steckt im Boden, und wie viel im Haus?
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel Herrliberg: Einfamilienhaus, 18 Jahre Besitz
Annahme: Kauf 2007 und Verkauf 2025 je zum Herrliberger Medianpreis für Einfamilienhäuser, ohne Investitionen, Kosten und Ersatzbeschaffung.
- Verkaufspreis (Median 2025, provisorisch)
- CHF 4'300'000
- Kaufpreis (Median 2007)
- – CHF 1'940'000
- Grundstückgewinn
- CHF 2'360'000
- Steuer nach Tarif, vor Ermässigung
- CHF 933'400
- Ermässigung für 18 volle Jahre: 44 %
- – CHF 410'696
- Grundstückgewinnsteuer
- CHF 522'704
- Bleibt nach Steuer, vor Hypothek
- CHF 3'777'296
Wie viel vom Hauspreis steckt in Herrliberg im Boden?
Genau lässt sich das nur für Ihr eigenes Grundstück sagen. Die amtlichen Werte zeigen aber die Grössenordnung. Das Modell des Kantons setzt Wohnbauland in Herrliberg 2025 bei 5'582 Franken pro Quadratmeter an.9 Nur Zürich und Rüschlikon liegen höher. Ein Haus kostete 2025 im Median 6'360 Franken pro Quadratmeter Grundstück, das Gebäude eingerechnet.2
Zum Vergleich: Im ganzen Kanton wurde Wohnbauland 2021 bis 2025 im Median für 1'742 Franken pro Quadratmeter gehandelt.9 Herrliberg liegt beim Modellwert über dem Dreifachen. Typisch reicht das Modell hier von 3'955 bis 7'913 Franken. Ein Preis für Ihre Parzelle ist das nicht.
Was das für Sie heisst: Bei einem grossen Grundstück kann der Boden mehr ausmachen als Küche oder Bad. Fläche, Zone und Ausnützung gehören in jede Bewertung. Ausnützung heisst: wie viel auf dem Grundstück gebaut werden darf. Zwei gleich grosse Häuser können darum weit auseinanderliegen.
Wie stark ist der Bodenpreis in Herrliberg gestiegen?
Er hat sich mehr als verdoppelt. 2015 lag der Modellwert bei 2'430 Franken pro Quadratmeter, 2025 bei 5'582 Franken.9 Das sind 130 Prozent mehr in zehn Jahren. Auch im ganzen Kanton stieg Bauland stark: Die tatsächlich bezahlten Preise lagen 2021 bis 2025 um 118 Prozent über denen von 2011 bis 2015.
Für Häuser lässt sich der Anstieg amtlich nicht direkt messen. 2015 wurden nur 12 Einfamilienhäuser frei verkauft, zu wenige für einen Median.2 Bei Wohnungen schon: Ihr Median stieg von 1'920'000 auf 2'800'000 Franken, um 46 Prozent. 2025 wechselten 47 Wohnungen die Hand, aber nur 23 Häuser.
Die Werte ab 2022 sind provisorisch.9 Auch der Modellwert kann sich also noch verschieben. Was das für Sie heisst: Ihr alter Kaufpreis sagt wenig über den heutigen Wert Ihres Landes. Lassen Sie Boden und Gebäude getrennt einschätzen, bevor Sie einen Preis nennen.
Wie viel Steuer fällt in Herrliberg an, und was senkt sie?
Im Beispiel 522'704 Franken. Das sind 22,1 Prozent des Gewinns und 12,2 Prozent des Verkaufspreises. Der Tarif ist kantonal festgelegt, die Gemeinde zieht die Steuer bloss ein.1 Der tiefe Steuerfuss von 73 Prozent ändert daran nichts. Er betrifft Einkommen und Vermögen.3
Zwei Hebel liegen bei Ihnen. Die Besitzdauer: Nach 20 vollen Jahren halbiert sich die Steuer. Bei gleichem Gewinn wären 466'700 Franken fällig.1 Und die Belege: Wertvermehrende Investitionen wie ein Anbau senken den Gewinn, reiner Unterhalt nicht. Alte Rechnungen lohnen also die Suche.
Danach zählt der neue Wohnort. Herrliberg teilt sich mit Küsnacht den dritttiefsten Steuerfuss im Kanton.3 In Meilen zahlen Sie bei gleichem Einkommen rund 4 Prozent mehr Staats- und Gemeindesteuer, in Männedorf rund 8 Prozent mehr. Was das für Sie heisst: Rechnen Sie Verkauf und Umzug zusammen.
| Kennzahl | Herrliberg | Stand |
|---|---|---|
| Median Einfamilienhaus (23 Verkäufe) | CHF 4'300'000 | 2025, provisorisch |
| Median Eigentumswohnung (47 Verkäufe) | CHF 2'800'000 | 2025, provisorisch |
| Median Eigentumswohnung (43 Verkäufe) | CHF 1'920'000 | 2015 |
| Wohnbauland pro m² (Modell des Kantons) | CHF 5'582 (2015: CHF 2'430) | 2025, provisorisch |
| Einwohner, davon 65 und älter | 6'785, davon 1'556 (22,9 %) | 2025 |
| Steuerfuss Gemeinde / gesamt, ohne Kirche | 73 % / 168 % | 2026 |
| Bahn ab Herrliberg-Feldmeilen nach Zürich HB | ab 20 Minuten (S 6) | Fahrplan 2026 |
| Kommunaler Mehrwertausgleich | Verzicht (Art. 57a BZO) | in Kraft seit 01.09.2025 |
Was gilt beim Mehrwertausgleich in Herrliberg?
Herrliberg verzichtet auf eine eigene Mehrwertabgabe. Wird ein Grundstück auf- oder umgezont, darf also mehr oder anders gebaut werden, erhebt die Gemeinde dafür nichts.6 Die Baudirektion hat den Verzicht geprüft und genehmigt. In Kraft ist er seit dem 1. September 2025.7
Anders ist es bei einer Einzonung, wenn Land neu zu Bauland wird. Dann gilt weiterhin die kantonale Abgabe von 20 Prozent des Mehrwerts, darüber entscheidet nicht die Gemeinde.8 Für einen gewöhnlichen Hausverkauf spielt beides meist keine Rolle. Mehr im Ratgeber Mehrwertausgleich.
In Herrliberg zählt jeder Quadratmeter. Ich schaue Grundstück und Gebäude getrennt an und rechne mit Ihren Zahlen, was nach der Steuer bleibt.
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Der ganze Ablauf im Detail Was ist Ihre Immobilie in Herrliberg wert?
Was fragen Eigentümer in Herrliberg noch?
Gilt der Bodenpreis des Kantons für mein Grundstück?
Nein. Er ist ein Modellwert für Wohnbauland in der ganzen Gemeinde. Form, Lage, Zone und Ausnützung Ihrer Parzelle können stark davon abweichen. Er zeigt die Richtung, nicht Ihren Preis.
Liegt der Bahnhof Herrliberg-Feldmeilen in Herrliberg?
Knapp nicht. Er liegt auf dem Gebiet der Gemeinde Meilen. Von dort fährt die S 6 ab 20 Minuten nach Zürich HB. Für Käufer, die pendeln, gehört der Weg zum Bahnhof in jede Beschreibung.
Wie finde ich in Herrliberg den passenden Makler?
Ich begleite Verkäufe im ganzen Kanton Zürich. Wer Sie berät, sollte den Wert von Boden und Haus herleiten, Belege zeigen und schriftlich sagen, was nach der Steuer bleibt. Beim Vergleich helfen die 12 Prüffragen.
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Quellen
- Steuergesetz Kanton Zürich (StG ZH, LS 631.1), §§ 205, 216 Abs. 3 lit. i, 219, 221, 225 (Nachtrag 132) · Stand 1.4.2026, abgerufen 14.10.2026
- Kanton Zürich, Amt für Statistik und Daten: Freihandverkäufe von Immobilien inkl. Medianpreisen seit 2007 (KTZH_00000077) · Datenstand 2025/Q4, Werte 2023–2025 provisorisch, abgerufen 14.10.2026
- Kanton Zürich, Statistisches Amt: Steuerfüsse der Zürcher Gemeinden 2026 · Stand 24.03.2026, definitiv
- Kanton Zürich, Statistisches Amt: Bevölkerung nach Gemeinde und Alter (KTZH_00000254) · Jahr 2025, abgerufen 14.10.2026
- SBB-Online-Fahrplan: Herrliberg-Feldmeilen – Zürich HB, schnellste Verbindung mit Abfahrt 09:00–09:59 · Fahrplan 2026, Abfrage 14.10.2026 für den 20. und 22.10.2026
- Bau- und Zonenordnung Herrliberg, Art. 57a «Verzicht auf Mehrwertausgleich» · in Kraft seit 01.09.2025, abgerufen 14.10.2026
- Baudirektion Kanton Zürich: Genehmigungsverfügung KS-0141/25 mit Erläuterndem Bericht (Verzicht Mehrwertausgleich Herrliberg) · genehmigt 20.06.2025, abgerufen 14.10.2026
- Mehrwertausgleichsgesetz Kanton Zürich (MAG, LS 700.9), §§ 2, 4, 19 · abgerufen 09.10.2026
- Kanton Zürich, Amt für Statistik und Daten: Immobilienpreise im Kanton Zürich (KTZH_00003158), Wohnbauland: Modellwerte nach Gemeinde und effektive Preise ganzer Kanton · Handänderungsstatistik 2025/Q4, publiziert 4.5.2026, Werte 2022–2025 provisorisch, abgerufen 14.10.2026
- Regierungsrat Kanton Zürich: RRB Nr. 42/2026, Staatssteuerfuss 2026 (95 %) · vom 14.01.2026
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