Immobilie verkaufen in Knonau: kein Median, Abgabe noch nicht in Kraft

In Knonau bleiben die freien Verkäufe in jedem der drei Stichjahre unter der kantonalen Schwelle von 15 – bei Häusern wie bei Wohnungen.² 2025 wechselten 6 Einfamilienhäuser und 7 Eigentumswohnungen den Besitzer, 2015 waren es 7 bzw. 2, 2007 waren es 6 bzw. 4.

Das ist keine Momentaufnahme eines einzelnen Jahres. In keinem der sechs Datenpunkte – zwei Objektarten, drei Jahre – reicht die Zahl der Verkäufe für eine amtliche Vergleichszahl. Wer in Knonau verkauft, kann sich also auf keine amtliche Zahl aus dem eigenen Dorf berufen, weder von 2015 noch von 2007.

Zehn Jahre Entwicklung zeigt erst der Bezirk Affoltern, in dem Knonau liegt. Seine Mediane mischen Verkäufe aus dem ganzen Bezirk: 1'150'000 Franken für eine Eigentumswohnung 2025, 847'500 Franken 2015.² Was das für Sie heisst: Der Bezirkswert gibt eine Richtung vor, er ist kein Preis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Knonau.

Einen Anker liefert der Boden, auch ohne Hausmedian. Das kantonale Modell schätzt Wohnbauland in Knonau 2025 auf 1'550 Franken pro Quadratmeter.⁸ 2015 waren es noch 956 Franken, ein Plus von 62,1 Prozent in zehn Jahren. Typisch reicht das Modell von 1'079 bis 2'212 Franken pro Quadratmeter.

Ein zweites Mass gibt es nur für den Kanton als Ganzes: Bezahlt wurden für Wohnbauland 2021 bis 2025 im Median 1'742 Franken, 2011 bis 2015 erst 800 Franken.⁸ Das eine ist ein Modell, das andere ein Median echter Verkäufe. Für Knonau taugt beides nur als grober Rahmen, nicht als Preis.

Das Modell schätzt nur unbebautes Land, nicht Ihre eigene Parzelle und nicht das Gebäude darauf. Bei einem Haus in Knonau kommt das Gebäude mit Alter, Zustand und Ausbau dazu, und zwar am Objekt selbst hergeleitet.

Die Grundstückgewinnsteuer kennt im ganzen Kanton Zürich denselben Tarif, Knonau erhebt sie nur.¹ Die ersten 4'000 Franken Gewinn tragen 10 Prozent, der Teil über 100'000 Franken trägt 40 Prozent. Dagegen wirkt die Besitzdauer: im Beispiel eine Ermässigung von 20 Prozent nach 10 vollen Jahren.

Am höchsten ist die Ermässigung ab 20 vollen Jahren, 50 Prozent. Dann wären 55'200 statt 88'320 Franken Steuer fällig.¹ Wer länger als 20 Jahre besitzt, darf zudem anstelle des Kaufpreises den Verkehrswert von vor 20 Jahren einsetzen. Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn zusätzlich, reiner Unterhalt dagegen nicht.

Fliesst der Erlös in ein neues, selbst bewohntes Eigenheim in der Schweiz, kann die Steuer aufgeschoben werden – Voraussetzung ist die Selbstnutzung auch des alten Objekts.¹ Kostet das neue Objekt weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar. Liegt sein Preis nicht über Kaufpreis und Investitionen des alten, entfällt der Aufschub vollständig.¹⁰ Aufgeschoben heisst dabei nicht erlassen.