Immobilie verkaufen in Berg am Irchel: ein Jahr ohne freien Verkauf

Es liefert einen ersten Anker, mehr nicht. Für 2025 setzt das kantonale Modell Wohnbauland in Berg am Irchel mit 463 Franken pro Quadratmeter an.⁷ Zehn Jahre zuvor waren es 391 Franken, ein Zuwachs von 18,4 Prozent. Nur 4 der 160 Zürcher Gemeinden zeigen einen kleineren Anstieg, 155 einen grösseren. Einen tieferen Modellwert hat einzig Flaach, die übrigen 158 liegen höher. Typisch reicht das Modell von 324 bis 661 Franken pro Quadratmeter.

Daneben gibt es eine Zahl für den ganzen Kanton, die aus echten Verkäufen stammt: 1'742 Franken pro Quadratmeter, Median der Jahre 2021 bis 2025.⁷ Geschätzter Modellwert und bezahlter Preis sind zwei verschiedene Masse. Nebeneinander geben sie nur ein grobes Bild vom Abstand.

Für Ihr Haus ist das bloss ein Teil der Rechnung. Das Modell schätzt unbebautes Land, nicht Ihre Parzelle mit Lage, Form und Erschliessung. Bei einem Haus rechnet man das Gebäude mit Alter, Zustand und Ausbau hinzu. Beides braucht eine eigene Herleitung, belegt mit Plänen, Rechnungen und Fotos.

Einen breiteren Massstab, aber keinen für das Dorf selbst. Im Bezirk Andelfingen wurden 2025 genau 129 Eigentumswohnungen frei verkauft, ihr Median lag bei 900'000 Franken.² 2015 kam er aus 100 Verkäufen und betrug 641'000 Franken. Das entspricht einem Plus von 40 Prozent.

Bei Einfamilienhäusern zählte der Bezirk 2025 insgesamt 143 freie Verkäufe, Median 1'273'600 Franken.² Das sind 43 Prozent mehr als 2015. Alle diese Werte stammen aus Verkäufen im ganzen Bezirk. Wo genau sie stattfanden und welche Objekte es waren, gibt die Statistik nicht preis.

Für Berg am Irchel heisst das: Der Bezirksmedian zeigt eine Richtung, er ist kein Wert für Ihr Haus. Über Ihr Grundstück, die Besonnung oder den Zustand sagt er nichts. Gerade weil das Dorf 2015 gar keinen freien Verkauf kennt, gehört die Herleitung an das eigene Objekt.

Entscheidend sind Gewinn und Besitzdauer, nicht das Dorf. Der Tarif ist im ganzen Kanton derselbe, Berg am Irchel zieht die Steuer lediglich ein.¹ Die erste Stufe bis 4'000 Franken Gewinn kostet 10 Prozent, jeder Franken über 100'000 Franken 40 Prozent. Nach 10 vollen Jahren sinkt der Betrag um 20 Prozent.

Ab 20 vollen Jahren halbiert sich die Steuer, mehr Ermässigung gibt es nicht. Im Beispiel wären es dann 46'500 statt 74'400 Franken.¹ Liegt der Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie statt des Kaufpreises den Verkehrswert von vor 20 Jahren einsetzen. Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn, reiner Unterhalt nicht.

Kaufen Sie danach eine Wohnung, die Sie selbst bewohnen, lässt sich die Steuer aufschieben. Voraussetzung: Sie haben auch das Haus selbst bewohnt, und der Ersatz liegt in der Schweiz.¹ Ist die Wohnung billiger als der Erlös, wird die Differenz gleich besteuert. Kostet sie nicht mehr, als Sie einst für Haus und Investitionen bezahlt haben, entfällt der Aufschub.¹⁰ Aufgeschoben heisst nicht erlassen.