Immobilie verkaufen in Buch am Irchel: Bodenmodell mit kleinem Plus

Um 12,3 Prozent in zehn Jahren. 2015 schätzte das kantonale Modell Wohnbauland in Buch am Irchel auf 494 Franken pro Quadratmeter, für 2025 auf 555 Franken.⁷ Nur in 2 der 160 Zürcher Gemeinden stieg der Modellwert weniger, in 157 stärker. Die übliche Bandbreite des Modells liegt hier zwischen 386 und 806 Franken.

Warum das so ist, sagt das Modell nicht. Es ist eine Schätzung für unbebautes Land und kein bezahlter Preis. Der Median der tatsächlich bezahlten Preise für Wohnbauland lag 2021 bis 2025 im ganzen Kanton bei 1'742 Franken pro Quadratmeter.⁷ Beide Werte entstehen auf verschiedenen Wegen.

Für Ihr Grundstück ist der Modellwert ein Anhaltspunkt, nicht der Preis Ihrer Parzelle. Das Gebäude kommt mit Alter, Zustand und Ausbau getrennt dazu. Gerade bei so wenigen Verkäufen im Dorf braucht beides eine eigene, belegte Herleitung.

Bezahlte Preise für ganze Objekte. Im Bezirk Andelfingen lag der Median frei verkaufter Eigentumswohnungen 2025 bei 900'000 Franken, aus 129 Verkäufen.² Zehn Jahre früher ergaben 100 Verkäufe einen Median von 641'000 Franken, der seither um 40 Prozent zulegte. Der Hausmedian des Bezirks stieg von 890'000 auf 1'273'600 Franken, um 43 Prozent.

Das sind andere Masse als das Bodenmodell: Mediane aus Verkäufen im ganzen Bezirk, keine Schätzung für Bauland in einer einzelnen Gemeinde. Den Abstand zwischen 40 und 12,3 Prozent darf man deshalb nicht als Nachholbedarf für Buch am Irchel lesen.

Für Ihr Haus sind die Bezirkswerte ein Rahmen. Welche Objekte wo verkauft wurden, zeigt die Statistik im Einzelnen nicht. Der Wohnungsmedian dient hier nur dem Rechenbeispiel und taugt nicht als Wert für ein Haus. Dafür braucht es Lage, Grundstück und Gebäude Ihres eigenen Objekts.

Massgebend ist ein kantonsweit einheitlicher Tarif, der mit dem Gewinn ansteigt.¹ Auf die ersten 4'000 Franken fallen 10 Prozent, auf den Teil über 100'000 Franken 40 Prozent. Ein kleiner Gewinn wird deshalb im Schnitt tiefer belastet als ein grosser. Im Rechenbeispiel gehen 28,7 Prozent des Gewinns an die Steuer.

Je länger der Besitz, desto kleiner der Betrag. Nach 10 vollen Jahren sind es im Beispiel 74'400 Franken, nach 15 vollen Jahren 60'450 Franken und ab 20 vollen Jahren 46'500 Franken.¹ Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn, reiner Unterhalt nicht. Wer seit über 20 Jahren besitzt, darf den Verkehrswert von vor 20 Jahren als Ausgangswert nehmen.

Wer das verkaufte Eigenheim selbst bewohnt hat und in der Schweiz wieder eines zum Selbstbewohnen erwirbt, kann die Steuer aufschieben lassen.¹ Kostet das neue Objekt weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar. Bleibt sein Preis bei oder unter Kaufpreis und Investitionen des alten, gibt es keinen Aufschub.¹⁰ Aufgeschoben heisst nicht erlassen.