Immobilie verkaufen in Henggart: kein Median, Bodenmodell plus 73 %

In Henggart bleiben die freien Verkäufe in allen drei Stichjahren unter der kantonalen Schwelle von 15, bei Häusern wie bei Wohnungen.² 2025 wechselten 5 Einfamilienhäuser und 6 Eigentumswohnungen den Besitzer, 2015 waren es 10 bzw. 4, 2007 waren es 9 bzw. 5.

Bei den Häusern sank die Zahl der Verkäufe sogar: 2015 wechselten mit 10 doppelt so viele den Besitzer wie 2025. Auch das ändert nichts an der Schwelle, 15 Verkäufe bleiben in jedem der drei Jahre unerreicht, bei beiden Objektarten.

Den Zehnjahresvergleich liefert darum der Bezirk Andelfingen, dessen Mediane Verkäufe aus dem ganzen Bezirk zusammenfassen. Wohnungen kosteten dort 2025 im Median 900'000 Franken, zehn Jahre zuvor 641'000 Franken.² Was das für Sie heisst: Der Bezirkswert beschreibt das Weinland als Ganzes, nicht den Preis Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung in Henggart.

Ohne Hausmedian bleibt der Boden der erste Anker. Das kantonale Modell schätzt Wohnbauland in Henggart 2025 auf 1'472 Franken pro Quadratmeter.⁷ 2015 waren es noch 851 Franken, ein Plus von 73 Prozent in zehn Jahren. Typisch reicht das Modell von 1'019 bis 2'109 Franken pro Quadratmeter.

Daneben steht ein Kantonswert aus echten Verkäufen: Wohnbauland kostete 2021 bis 2025 im Median 1'742 Franken pro Quadratmeter, 2011 bis 2015 waren es 800 Franken.⁷ Modell hier, bezahlte Preise dort: Beide taugen nur zur groben Einordnung, nicht als Preis für Ihre eigene Parzelle.

Das Modell schätzt nur unbebautes Land, nicht Ihr Grundstück und nicht das Gebäude darauf. Bei einem Haus in Henggart kommt das Gebäude mit Alter, Zustand und Ausbau dazu – eine eigene, belegte Herleitung, kein Modellwert. Für Ihr Haus heisst das: Der Anstieg betrifft das Modell für unbebautes Land, nicht automatisch Ihren Preis.

Im ganzen Kanton Zürich gilt für die Grundstückgewinnsteuer ein einheitlicher Tarif, Henggart erhebt sie nur.¹ Auf die ersten 4'000 Franken Gewinn fallen 10 Prozent an, auf den Teil über 100'000 Franken 40 Prozent. Die Besitzdauer wirkt dem entgegen: im Beispiel 20 Prozent Ermässigung nach 10 vollen Jahren.

Ihren Höchstwert von 50 Prozent erreicht die Ermässigung erst ab 20 vollen Jahren – dann blieben 46'500 statt 74'400 Franken Steuer.¹ Besitzen Sie das Objekt schon länger als 20 Jahre, dürfen Sie zudem anstelle des Kaufpreises den Verkehrswert von vor 20 Jahren einsetzen. Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn, reiner Unterhalt nicht.

Fliesst der Erlös in ein neues, selbst bewohntes Eigenheim in der Schweiz, kann die Steuer aufgeschoben werden.¹ Auch das bisherige Objekt müssen Sie selbst bewohnt haben. Ist das neue Objekt günstiger als der Erlös, bleibt die Differenz sofort steuerbar. Liegt sein Preis nicht über Kaufpreis und Investitionen des alten, entfällt der Aufschub ganz.⁹ Aufgeschoben heisst dabei nicht erlassen.