Immobilie verkaufen in Ossingen: 2015 wie der Bezirk, 2025 ohne Median

Ein erster Anhaltspunkt ist der Boden. Das Modell des Kantons schätzt Wohnbauland in Ossingen 2025 auf 696 Franken pro Quadratmeter.⁷ 2015 waren es noch 475 Franken, ein Plus von 46,5 Prozent in zehn Jahren. Typisch reicht das Modell von 489 bis 996 Franken pro Quadratmeter.

Ein zweites Mass gibt es nur für den ganzen Kanton: Wohnbauland, das 2021 bis 2025 tatsächlich verkauft wurde, kostete im Median 1'742 Franken.⁷ Das eine ist ein Modell, das andere ein Median bezahlter Preise. Beide taugen nur zur groben Einordnung, der Ossinger Modellwert liegt deutlich darunter.

Das Modell schätzt nur unbebautes Land, nicht Ihre eigene Parzelle und nicht das Gebäude darauf. Bei einem Haus in Ossingen kommt das Gebäude mit Alter, Zustand und Ausbau dazu. Auch der Wohnungsmedian von 2015 ersetzt diese Herleitung nicht: Er ist zehn Jahre alt und galt nur für Wohnungen.

2015 hatte Ossingen tatsächlich eine eigene Zahl: 27 Eigentumswohnungen wechselten den Besitzer, der Median lag bei 644'000 Franken.² Das lag weit über der Schwelle von 15 Verkäufen, ab der der Kanton überhaupt einen Median bildet.

2025 ist davon wenig übrig. Nur noch 8 Wohnungen wechselten den Besitzer, bei Häusern waren es 9.² Beide Zahlen liegen unter 15, darum weist die Statistik für 2025 keinen Median mehr aus, weder für Häuser noch für Wohnungen. Was zwischen den beiden Jahren geschah, zeigen zwei Stichjahre allein nicht.

Der Bezirk Andelfingen, zu dem Ossingen gehört, hat weiterhin genug Verkäufe für eine amtliche Zahl: 2025 lag der Wohnungsmedian dort bei 900'000 Franken, aus 129 Verkäufen, 40 Prozent über 2015.² Im Jahr 2015 lag der Ossinger Wohnungsmedian mit 644'000 Franken fast genau auf dem damaligen Bezirksmedian von 641'000 Franken. Ob das 2025 noch gilt, zeigt die Statistik nicht. Für Ihr Haus oder Ihre Wohnung braucht es darum eine Herleitung über Lage, Grundstück und Gebäude.

Der Tarif gilt im ganzen Kanton gleich, Ossingen erhebt die Steuer nur.¹ Er steigt stufenweise mit dem Gewinn: Auf die ersten 4'000 Franken fallen 10 Prozent an, auf Gewinnteile über 100'000 Franken 40 Prozent. Danach zieht die Besitzdauer ab, im Beispiel 20 Prozent nach 10 vollen Jahren.

Ab 20 vollen Jahren ist die Ermässigung am höchsten, 50 Prozent. Im Beispiel wären dann 46'500 Franken fällig statt 74'400 Franken.¹ Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn zusätzlich, reiner Unterhalt nicht.

Kaufen Sie danach wieder ein Eigenheim, das Sie selbst bewohnen, kann die Steuer aufgeschoben werden. Voraussetzung ist, dass Sie auch das alte Objekt selbst bewohnt haben und in der Schweiz ersetzen.⁹ Kostet das neue Objekt weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar. Kostet es nicht mehr als Kaufpreis und Investitionen des alten, entfällt der Aufschub ganz.⁹ Aufgeschoben heisst aber nicht erlassen.