Immobilie verkaufen in Oetwil an der Limmat: ein Median, kein Verlauf

2025 wechselten in Oetwil an der Limmat 16 Eigentumswohnungen den Besitzer – einen mehr, als die kantonale Schwelle von 15 verlangt. Damit weist die Statistik für 2025 einen eigenen Wohnungsmedian aus: 1'410'000 Franken.² 2015 blieben es noch 14 Verkäufe, 2007 waren es 8, beide Male zu wenig für eine amtliche Zahl.

Ein einziges Stichjahr mit Median ist aber kein Verlauf. Ohne einen zweiten Wert lässt sich nicht sagen, ob der Median im Ort stärker oder schwächer gestiegen ist als im Bezirk. Den Verlauf über zehn Jahre liefert darum der Bezirk Dietikon, mit Verkäufen aus dem ganzen Bezirk: 2025 kostete dort eine Eigentumswohnung im Median 1'313'000 Franken, 2015 waren es 869'000 Franken.²

Was das für Sie heisst: Der eigene Wert von 2025 zeigt, wo die 16 Wohnungen dieses Jahres im Median gehandelt wurden. Für eine Rechnung mit Kaufdatum 2015 braucht es trotzdem den Bezirk – oder, besser noch, Ihre eigenen Belege.

Für ein Haus fehlt in Oetwil an der Limmat in allen drei Stichjahren ein Median: 2025 wechselten 8 den Besitzer, 2015 waren es 7, 2007 waren es 5 – überall unter der Schwelle von 15.²

Einen ersten Anker liefert der Boden. Das kantonale Modell schätzt Wohnbauland 2025 auf 1'668 Franken pro Quadratmeter.⁷ 2015 waren es noch 1'085 Franken, ein Plus von 53,7 Prozent in zehn Jahren. Typisch reicht das Modell von 1'148 bis 2'405 Franken pro Quadratmeter.

Für den ganzen Kanton gibt es ein zweites Mass: Tatsächlich bezahlt wurden für Wohnbauland zwischen 2021 und 2025 im Median 1'742 Franken, 2011 bis 2015 waren es 800 Franken.⁷ Modellwert und effektiver Preis entstehen auf verschiedenen Wegen und taugen nur zur groben Einordnung.

Das Modell schätzt nur unbebautes Land, nicht Ihre eigene Parzelle und nicht das Gebäude darauf. Bei einem Haus in Oetwil an der Limmat kommt das Gebäude mit Alter, Zustand und Ausbau dazu.

Der Tarif gilt im ganzen Kanton gleich, Oetwil an der Limmat erhebt die Steuer nur.¹ Er steigt stufenweise mit dem Gewinn: Auf die ersten 4'000 Franken fallen 10 Prozent an, auf Gewinnteile über 100'000 Franken 40 Prozent. Danach zieht die Besitzdauer ab, im Beispiel 20 Prozent nach 10 vollen Jahren.

Ab 20 vollen Jahren ist die Ermässigung am höchsten, 50 Prozent. Im Beispiel wären dann 83'500 Franken fällig statt 133'600 Franken.¹ Liegt Ihr Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie zudem den Verkehrswert von vor 20 Jahren anrechnen. Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn zusätzlich, reiner Unterhalt nicht.

Kaufen Sie danach wieder ein Eigenheim, das Sie selbst bewohnen, kann die Steuer aufgeschoben werden. Voraussetzung ist, dass Sie auch das alte Objekt selbst bewohnt haben und in der Schweiz ersetzen.¹ Kostet das neue Objekt weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar. Kostet es nicht mehr als Kaufpreis und Investitionen des alten, entfällt der Aufschub ganz.⁹ Aufgeschoben heisst aber nicht erlassen.