Immobilie verkaufen in Hausen am Albis: Mehrwertabgabe erst genehmigt

Zuerst zum Boden. Für Wohnbauland in Hausen am Albis setzt das Modell des Kantons 2025 einen Wert von 1'854 Franken pro Quadratmeter an.⁸ 2015 lag der Modellwert bei 984 Franken, bis 2025 stieg er um 88,4 Prozent. Typisch reicht das Modell von 1'312 bis 2'610 Franken pro Quadratmeter.

Ein zweites Mass gilt für den ganzen Kanton: Wohnbauland, das zwischen 2021 und 2025 tatsächlich verkauft wurde, kostete im Median 1'742 Franken pro Quadratmeter.⁸ Modellwert und bezahlter Preis entstehen auf unterschiedlichen Wegen. Der Modellwert von Hausen am Albis liegt leicht über diesem Kantonsmedian, mehr als eine grobe Einordnung erlaubt der Vergleich nicht.

Ihre eigene Parzelle bildet das Modell nicht ab, das Gebäude darauf erst recht nicht. Bei einem Haus kommt das Gebäude mit Alter, Zustand und Ausbau dazu. Boden und Gebäude werden darum getrennt hergeleitet und mit Unterlagen belegt, statt mit einem gehörten Preis aus der Nachbarschaft.

Noch 2015 hatte Hausen am Albis einen eigenen Hausmedian: Bei 16 Verkäufen lag er bei 1'045'000 Franken.² 2007 reichten genau 15 Verkäufe, die Mindestzahl des Kantons. 2025 waren es nur noch 10, zu wenig für eine neue Vergleichszahl.

Bei den Wohnungen reichte die Zahl in keinem Stichjahr: 2025 gab es 6 Verkäufe, 2015 waren es 4 und 2007 einer. Einen eigenen Wohnungsmedian weist die Statistik für Hausen am Albis in diesen drei Jahren also nicht aus.

Der Bezirk Affoltern, zu dem Hausen am Albis gehört, liefert darum den Massstab fürs Rechenbeispiel. 2025 kostete eine Eigentumswohnung dort im Median 1'150'000 Franken, bei 217 Verkäufen.² Bei Häusern zeigt der Bezirk 2025 einen Median von 1'680'000 Franken, bei 169 Verkäufen, auch das nur ein Umfeldwert. Was das für Sie heisst: Der Hausmedian von 2015 zeigt, wo Häuser damals im Median gehandelt wurden. Für 2025 ersetzt er keine Herleitung.

In jeder Zürcher Gemeinde gilt für die Grundstückgewinnsteuer derselbe Tarif, erhoben wird sie von Hausen am Albis selbst.¹ Mit dem Gewinn steigt er stufenweise: 10 Prozent auf die ersten 4'000 Franken, 40 Prozent auf den Teil über 100'000 Franken. Die Besitzdauer wirkt gegenläufig, im Beispiel mit 20 Prozent Ermässigung nach 10 vollen Jahren.

Ab 20 vollen Jahren bleibt die Ermässigung konstant bei 50 Prozent: Aus demselben Gewinn würden dann 55'200 statt 88'320 Franken Steuer anfallen.¹ Liegt der Kauf mehr als 20 Jahre zurück, darf stattdessen der Verkehrswert von vor 20 Jahren angesetzt werden. Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn zusätzlich, reiner Unterhalt nicht.

Wer mit dem Erlös ein selbst bewohntes Eigenheim in der Schweiz kauft, kann die Steuer aufschieben.¹ Auch das bisherige Objekt muss selbst bewohnt gewesen sein. Kostet der Ersatz weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar. Kostet er nicht mehr als Kaufpreis und Investitionen des alten Objekts, entfällt der Aufschub ganz.¹⁰ Aufgeschoben heisst nicht erlassen.