Immobilie verkaufen in Benken: kein Bahnhof, kein Median

Benken liegt im Norden des Kantons Zürich, im Weinland. Einen eigenen Bahnhof gibt es nicht, auf dem Gemeindegebiet liegt keine Bahnstation. Die schnellste Verbindung nach Zürich führt deshalb mit dem Bus zum Bahnhof der Nachbargemeinde Marthalen.⁵

Ab der zentralen Bushaltestelle Benken ZH, Dorf braucht die schnellste Verbindung zwischen 9 und 10 Uhr 53 Minuten. Sie führt mit dem Bus 630 bis Marthalen, von dort zu Fuss zum Bahnhof und weiter mit der S 12 nach Zürich HB.⁵ Frühere Abfahrten in dieser Stunde brauchen mit 65 oder 77 Minuten deutlich länger.

Für den Verkauf heisst das: Die Lage ohne Bahnhof gehört zur Beschreibung Ihres Grundstücks, mit der Fahrzeit als belegter Zahl. Sie ist kein Grund, auf eine Herleitung über Bezirk und Boden zu verzichten. Interessenten können die Fahrzeit selbst nachschlagen. Eine genaue Angabe hält dieser Prüfung stand.

Das Bodenmodell des Kantons schätzt Wohnbauland in Benken für 2025 auf 1'031 Franken pro Quadratmeter.⁷ 2015 lag der Modellwert bei 611 Franken, das sind 68,7 Prozent mehr in zehn Jahren. Die typische Spanne des Modells reicht von 715 bis 1'453 Franken.

Daneben weist der Kanton einen Median tatsächlich bezahlter Preise für Wohnbauland aus, über fünf Jahre zusammengefasst: 800 Franken für 2011 bis 2015, 1'742 Franken für 2021 bis 2025.⁷ Das ist ein anderes Mass als der Modellwert und taugt nur zur groben Orientierung. Benken liegt mit seinem Modellwert darunter.

Für Wohnungen liefert der Bezirk Andelfingen, zu dem Benken gehört, den Vergleich. Sein Wohnungsmedian stieg von 641'000 Franken 2015 auf 900'000 Franken 2025, bei 100 und 129 Verkäufen aus dem ganzen Bezirk.² Ein Preis für eine Wohnung oder ein Haus in Benken ist das nicht.

In Benken gilt derselbe Steuertarif wie im ganzen Kanton, die Gemeinde erhebt die Steuer nur.¹ Der Tarif wächst mit dem Gewinn, von 10 Prozent auf den ersten 4'000 Franken bis 40 Prozent auf alles über 100'000 Franken. Ab dem 5. vollen Besitzjahr sinkt die Steuer, im Beispiel um 20 Prozent nach 10 vollen Jahren.

Nach 20 vollen Jahren ist die Ermässigung bei ihrem Höchstwert von 50 Prozent angelangt: Derselbe Gewinn würde dann nur noch 46'500 statt 74'400 Franken Steuer kosten.¹ Wer länger als 20 Jahre besitzt, darf stattdessen den Verkehrswert von vor 20 Jahren ansetzen. Zusätzlich senken belegte wertvermehrende Investitionen den Gewinn, reiner Unterhalt dagegen nicht.

Wer den Erlös in ein selbst bewohntes Eigenheim in der Schweiz steckt, kann die Steuer aufschieben lassen.¹ Das bisherige Objekt muss dafür ebenfalls selbst bewohnt gewesen sein. Liegt der Preis des neuen Objekts unter dem Erlös, wird die Differenz sofort besteuert.¹⁰ Liegt er nicht über Kaufpreis und Investitionen des alten Objekts, entfällt der Aufschub vollständig. Aufgeschoben ist dabei nicht erlassen.