Immobilie verkaufen in Dachsen: eigener Median ohne Vergleichsjahr

Weil eine Entwicklung zwei Jahreswerte braucht und Dachsen nur einen davon liefert. 2025 reichten 26 Verkäufe für einen amtlichen Median von 957'500 Franken, deutlich über der Schwelle von 15.² Bei Häusern reichten die 10 Verkäufe dafür nicht. Von den 38 Zürcher Gemeinden mit weniger Einwohnern als Dachsen haben 2025 nur zwei einen eigenen Wohnungsmedian.⁴

2015 gab es nur 6 Verkäufe, 2007 waren es 14, beide Jahre unter der Schwelle.² Ohne ein zweites Jahr lässt sich aus dem eigenen Median keine Veränderung berechnen, nur eine einzelne Momentaufnahme.

Für das Rechenbeispiel über zehn volle Jahre braucht es darum den Wohnungsmedian des Bezirks Andelfingen, der für 2015 und 2025 vorliegt. Der eigene Dachsener Median von 957'500 Franken liegt dabei über dem Bezirkswert von 900'000 Franken für 2025. Das ist ein Hinweis, aber kein Ersatz für eine Bewertung Ihres eigenen Objekts.

Eine andere Zahl mit einer anderen Methode. Das kantonale Modell schätzt Wohnbauland in Dachsen 2025 auf 906 Franken pro Quadratmeter. 2015 waren es 560 Franken.⁷ Das ist ein Plus von 61,8 Prozent in zehn Jahren. Typisch reicht das Modell von 640 bis 1'291 Franken pro Quadratmeter.

Für den ganzen Kanton existiert daneben ein zweites Mass: Effektiv bezahlt wurden für Wohnbauland zwischen 2021 und 2025 im Median 1'742 Franken.⁷ Modellwert und effektiver Preis entstehen auf verschiedenen Wegen. Dachsen liegt mit seinem Modellwert deutlich darunter.

Das Modell schätzt nur unbebautes Land, nicht Ihre eigene Parzelle und nicht das Gebäude darauf. Bei einem Haus in Dachsen kommt das Gebäude mit Alter, Zustand und Ausbau dazu. Für Häuser gibt es in keinem der drei Stichjahre einen Median, auch dafür braucht die Bewertung eine eigene Herleitung.

Der Tarif gilt im ganzen Kanton gleich. Dachsen erhebt die Steuer nur.¹ Er steigt stufenweise mit dem Gewinn: Auf die ersten 4'000 Franken fallen 10 Prozent an, auf Gewinnteile über 100'000 Franken 40 Prozent. Danach zieht die Besitzdauer ab, im Beispiel 20 Prozent nach 10 vollen Jahren.

Ab 20 vollen Jahren ist die Ermässigung am höchsten, 50 Prozent. Im Beispiel wären dann 46'500 Franken fällig statt 74'400 Franken.¹ Liegt Ihr Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie zudem den Verkehrswert von vor 20 Jahren anrechnen. Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn zusätzlich, reiner Unterhalt nicht.

Kaufen Sie danach wieder ein Eigenheim, das Sie selbst bewohnen, kann die Steuer aufgeschoben werden. Voraussetzung ist, dass Sie auch das alte Objekt selbst bewohnt haben und in der Schweiz ersetzen.¹ Kostet das neue Objekt weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar. Kostet es nicht mehr als Kaufpreis und Investitionen des alten, entfällt der Aufschub ganz.⁹ Aufgeschoben heisst aber nicht erlassen.