Immobilie verkaufen in Kappel am Albis: Boden teurer, Markt dünn

Es zeigt eine deutliche Bewegung. Für 2025 schätzt das Modell des Kantons Wohnbauland in Kappel am Albis auf 1'582 Franken pro Quadratmeter.⁷ 2015 lag der Wert bei 860 Franken, das sind 84 Prozent mehr in zehn Jahren. Die typische Spanne des Modells reicht für 2025 von 1'109 bis 2'258 Franken.

Zum Vergleich: Der Wohnungsmedian des Bezirks Affoltern stieg im selben Zeitraum um 36 Prozent.² Das sind zwei verschiedene Masse, ein Modell für unbebautes Land und ein Median bezahlter Wohnungspreise. Kantonsweit wurden für Wohnbauland 2021 bis 2025 im Median 1'742 Franken pro Quadratmeter tatsächlich bezahlt.⁷ Der Modellwert von Kappel am Albis liegt darunter.

Für Ihr Haus heisst das: Der Modellwert gilt für unbebautes Land, nicht für Ihre Parzelle mit ihrer Lage und Grösse. Beim Haus kommt das Gebäude mit Alter, Zustand und Ausbau dazu. Wer Grundstück und Gebäude getrennt herleitet und belegt, erhält eine Zahl, die sich nachprüfen lässt.

Er hat genug Verkäufe für amtliche Mediane. Im Jahr 2025 wechselten im Bezirk Affoltern 217 Eigentumswohnungen frei den Besitzer, ihr Median lag bei 1'150'000 Franken.² 2015 ergaben 246 Verkäufe einen Median von 847'500 Franken. Bei Einfamilienhäusern lag der Bezirksmedian 2025 bei 1'680'000 Franken, aus 169 Verkäufen.

Die Raumplanungsregion Knonaueramt weist für 2015 und 2025 genau dieselben Werte aus wie der Bezirk. Ein zweiter, abweichender Umfeldwert fehlt damit für Kappel am Albis. Für das Rechenbeispiel genügt deshalb der Bezirk allein.

Keiner dieser Werte ist der Preis eines Objekts in Kappel am Albis. Ein Bezirksmedian bündelt Verkäufe aus dem ganzen Bezirk. Wo diese Objekte lagen und wie sie gebaut waren, zeigt die Statistik nicht. Darum taugt der Bezirk als Rahmen für das Rechenbeispiel, nicht als Schätzung Ihres eigenen Hauses oder Ihrer Wohnung.

Vor allem die Besitzdauer. Der Tarif ist im ganzen Kanton gleich, erhoben wird die Steuer von der Gemeinde.¹ Er beginnt mit 10 Prozent auf den ersten 4'000 Franken Gewinn und endet mit 40 Prozent auf dem Teil über 100'000 Franken. Ab 5 vollen Jahren Besitz gibt es eine Ermässigung, nach 10 vollen Jahren 20 Prozent.

Ab 20 vollen Jahren erreicht sie das Maximum von 50 Prozent. Für den Gewinn im Beispiel wären dann 55'200 statt 88'320 Franken fällig.¹ Liegt Ihr Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie den Verkehrswert von vor 20 Jahren anrechnen. Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn, reiner Unterhalt nicht.

Kaufen Sie danach ein Eigenheim in der Schweiz, das Sie selbst bewohnen, kann die Steuer aufgeschoben werden. Auch das verkaufte Objekt müssen Sie selbst bewohnt haben.⁹ Kostet der Ersatz weniger als der Erlös, ist die Differenz sofort steuerbar. Kostet er nicht mehr als Kaufpreis und Investitionen des alten Objekts, gibt es keinen Aufschub. Aufgeschoben heisst nicht erlassen.